Договор продажи недвижимости: права и обязанности сторон

Договор продажи недвижимости - одна из самых распространенных сделок. Ее вполне обоснованно именуют одной из самых ответственных. И относиться к условиям данного документа как к формальности не стоит. Легкомыслие может дорого обойтись.

Нормативное регламентирование

В ГК нормы о продаже недвижимости выделены в параграфе 7, глава 30. На них распространяется действие общих положений о данном договоре.

Вторым нормативным актом является закон о регистрации прав на недвижимость. Его нормы уточняют многие требования ГК к условиям сделки и служат источником сведений о правильной формулировке ряда условий договора. Например, как описать объект недвижимости в договоре продажи.

Некоторые нюансы разъясняются в судебной практике (в обзорах и постановлениях Пленумов ВС РФ).

Предмет соглашения

Недвижимостью считаются объекты, тесно привязанные к земной поверхности. Попытка переместить в сторону приведет к разрушению и потере ценности. Пример тому дома, гаражи, иные капитальные строения. Земельные участки относятся к отдельной категории объектов недвижимости. В текст договора вписываются кадастровый номер и адрес объекта, указание площади помещений, их литерное обозначение в технической документации.

Дом или иной объект, размещенный на земле, и сам участок являются разными вещами, однако нельзя забывать о единстве судьбы участка и размещенного на нем объекта. Заключается единый договор продажи недвижимости, просто в нем отдельно описываются и участок, и дом. Их одновременное отчуждение разным лицам фактически запрещается.

Закон обязывает вписать в текст договора лиц, имеющих право проживания в жилом помещении после его отчуждения продавцом.

Форма соглашения

Простая письменная форма - это изложение текста соглашения на бумаге с подписями сторон. Для перехода права собственности на объект производится регистрация, после чего сделка считается завершенной.

Нотариальная форма предполагает заключение сделки с участием нотариуса. В данном случае текст документа составляет нотариус. На специальном защищенном бланке. Кроме подписей сторон ставятся подпись и печать нотариуса.

Регистрация договора продажи недвижимости, заключенного с помощью нотариуса, проводится без дополнительной проверки на соответствие закону органами Росреестра.

Обязательно заверяются нотариусом сделки с участием несовершеннолетних и с имуществом, разделенным на доли. Сделки с объектами в совместной собственности у нотариуса заверять необязательно.

Обязанности сторон

Продавец имеет следующий перечень обязанностей:

• передача объекта недвижимости;
• объект должен быть надлежащего качества (пригодный для проживания);
• предупреждение о правах третьих лиц на объект.

Покупатель обязан:

• оплатить передачу имущества.

Права сторон

Среди прав продавца:

• требование оплаты, положенной по договору;
• требование возврата имущества при отказе или уклонении от оплаты.

Среди прав покупателя:

• требование устранения недостатков или снижения размера цены или возмещения трат на их устранение;
• требование возмещения убытков, если права на объект были утрачены из-за действий продавца.

На покупателя могут возлагаться и иные обязанности, в частности, страхование объекта в случае с ипотечными сделками.

Что собой представляет

На что обращать внимание, подбирая образец договора продажи недвижимости?

Все они выстроены по единой схеме:

• преамбула (указание на ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, место регистрации проживания или фактического проживания);
• суть договора – купля-продажа недвижимости;
• предмет соглашения – дом с земельным участком, их адрес, кадастровый номер, нумерация помещений;
• перечисление прав и обязанностей участников сделки;
• цена объекта – указывается в цифрах и прописью, чтобы исключить ошибку;
• ответственность сторон (чаще применяется ссылка на законодательство);
• реквизиты сторон (полное указание ФИО, паспортных данных, если они не указаны в преамбуле);
• реквизиты сторон, их подписи.

Объемы текстов различаются в зависимости от предпочтений их авторов. Отсутствие некоторых положений закона в тексте договора не отменяет их действия.

Если нарушаются требования закона

Существует два последствия нарушения норм законодательства при заключении сделок:

• считается незаключенной и не несет с собой никаких последствий;
• считается недействительной автоматически или по решению суда, и стороны возвращаются в исходное положение (покупателю возвращают деньги, а продавцу - недвижимость).

Недостатки сделки продажи недвижимости касаются как процедуры ее заключения и формы (например, договор подписан без участия нотариуса или согласия органов опеки, если затрагиваются интересы детей), так и содержания.

Ошибки в содержании связаны с условиями, которые явно противоречат закону или ставят одну из сторон в неравное положение. Например, квартира продана по заниженной цене под воздействием сложностей с психическим здоровьем хозяина.

Отмена договора купли-продажи недвижимости допускается по многим причинам, всех не перечислить. В случае принятия решения суда соглашение считается недействительным с момента его заключения.

Иные поводы для прекращения

Обращение в суд разрешено и по поводу неисполнения обязанностей. Вторая сторона оказывается в таком положении, что для нее соглашение становится не имеющим смысла.

Например, объект оказался совсем иного качества, чем предполагалось изначально, а продавец скрыл это. Если ни устранение недостатков, ни компенсационные выплаты не интересуют покупателя, он вправе потребовать расторжения договора продажи недвижимости.

Если судья согласится с требованиями истца, то договор прекращается с момента вступления решения в законную силу.

Расторжение в качестве способа защиты применяется в отношении формально корректно сформулированных и оформленных договоров, но не исполняемых или недобросовестно исполняемых.

Планирование на будущее

По ряду причин заключение договора может быть невозможным, например, не завершено либо строительство, либо оформление объекта. Причины могут быть разные. Для подобных случаев заключается договор на предварительную продажу недвижимости.

В чем его смысл? Стороны договариваются о будущей сделке, ее основных условиях. Если в документе не предусмотрен срок, в течение которого подписывается основное соглашение, договоренности действуют год.

Форма предварительного соглашения должна быть такой же, как и будущей сделки. Если планируется совершение нотариальной сделки, то и за заключением предварительного договора обращаются также в нотариальную контору.

Если одна из сторон отказывается заключить основной договор, то второй участник сделки вправе обратиться с иском в суд в течение 6 месяцев. С момента вступления в силу решения суда сделка считается заключенной на ранее оговоренных условиях.

Если между сторонами нет согласия по поводу условий основного договора, спор решается в суде. Условия также устанавливаются судебным актом.