Задаток - что это такое, и как составить предварительный договор при купле-продаже имущества

Покупка квартиры - очень важное решение, требующее взвешенного подхода. Одним из ключевых моментов является оформление задатка. Давайте разберемся, что это такое.

Понятие и сущность задатка

Задаток - это денежная сумма, выплачиваемая одной из сторон по договору купли-продажи квартиры. Она подтверждает намерения сторон заключить сделку в будущем. Если договор расторгается, то происходит возврат или невозврат задатка в зависимости от того, по чьей вине произошел отказ от сделки.

Не стоит путать задаток с авансом. Аванс - это часть цены товара, выплачиваемая покупателем продавцу до момента передачи товара. При расторжении договора аванс должен быть возвращен. Задаток же выполняет обеспечительную функцию.

Основные функции задатка:

• Подтверждение намерений сторон заключить договор.
• Обеспечение исполнения обязательств.
• Компенсация убытков при нарушении договора.

Существуют два вида задатка:

1. Задаток отступного - не возвращается ни при каких условиях.
2. Обычный задаток - возвращается, если договор расторгнут не по вине стороны, предоставившей его.

Рассмотрим более подробно порядок перечисления и возврата задатка.

Задаток при покупке квартиры

При покупке квартиры задаток, как правило, вносит покупатель. Это обеспечивает интересы продавца и показывает серьезность намерений покупателя.

Оптимальная сумма задатка составляет 5-20% от стоимости квартиры. Чем дороже объект, тем меньший процент. Например, для квартиры за 5 млн рублей задаток может быть 200-300 тыс. рублей.

Задаток перечисляется на банковский счет продавца или нотариуса. Лучше избегать передачи наличных, чтобы исключить возможные претензии по сумме.

При расторжении сделки по вине покупателя задаток остается у продавца в качестве компенсации. Если отказался продавец - должен вернуть сумму в двойном размере.

Для физических лиц задаток не облагается налогом при получении. Налогом облагается доход от последующей продажи квартиры.

Для юридических лиц задаток включается в налоговую базу по налогу на прибыль.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Предварительный договор заключается, когда квартира еще не готова к передаче. Он определяет намерения сторон и условия будущей сделки.

Условия о задатке обязательно прописываются в предварительном договоре. Указывается конкретная сумма, порядок возврата, ответственность сторон.

Если покупатель отказывается от сделки, то теряет задаток. Продавец возвращает сумму в двойном размере.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком можно найти в интернете или заказать у юриста.

Риски при уплате задатка покупателем квартиры

При оформлении задатка у покупателя возникает риск его потерять, если откажется от сделки. Рассмотрим, как минимизировать потери.

Не рекомендуется вносить задаток до ознакомления с документами на квартиру. Это поможет выявить возможные проблемы заранее.

Перед подписанием договора внимательно изучите условия по задатку. Укажите четкие сроки возврата и ответственность за нарушение.

При любых сомнениях в надежности продавца имеет смысл разделить оплату на несколько частей или внести небольшой задаток.

Мошенничество с задатком при покупке квартиры

К сожалению, встречаются случаи мошенничества, когда задаток получен, а квартира не передана.

Типичные схемы:

• Продажа одной квартиры нескольким покупателям.
• Внесение задатка за квартиру без оформления документов.
• Необоснованный отказ от сделки и невозврат задатка.

В таких случаях можно вернуть деньги через суд, подав иск о возврате задатка. Важно сохранить доказательства перечисления суммы.

Страхование рисков при уплате задатка

Существуют специальные программы страхования финансовых рисков участников сделки по покупке недвижимости.

Страховка покрывает убытки от потери задатка при отказе от сделки по уважительной причине. Стоимость полиса составляет около 1-2% от суммы задатка.

Страхование задатка дает дополнительную защиту прав покупателя. Однако это не отменяет необходимости тщательно подходить к выбору контрагента.

Преимущества и недостатки задатка для продавца квартиры

Для продавца квартиры задаток также имеет свои плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести фиксацию намерений покупателя, а также компенсацию при его отказе от сделки. К недостаткам - риск штрафа за необоснованный отказ.

Оптимальная сумма задатка зависит от стоимости квартиры и надежности покупателя. Чем надежнее покупатель, тем меньше сумма может быть.

Полученный задаток не облагается налогом у физлица. Юрлицо включает в налоговую базу по налогу на прибыль.

Альтернативы задатку при покупке квартиры

Помимо задатка, для обеспечения сделки можно использовать:

• Банковскую гарантию
• Депозит нотариуса
• Страхование ответственности
• Залог

Каждый способ имеет свои особенности. Например, банковская гарантия обходится дороже, зато дает больше уверенности в сделке.

Выбор конкретного способа зависит от потребностей и возможностей сторон. Главное - найти оптимальный вариант для обеспечения интересов покупателя и продавца.

Особенности задатка при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке есть ряд особенностей задатка.

Во-первых, сумма задатка может быть выше, чем при покупке у застройщика - до 30% от стоимости объекта. Это связано с большими рисками сделки.

Во-вторых, важно тщательно проверить документы на квартиру и убедиться, что продавец имеет право ее продавать. Иначе есть риск потерять задаток.

В-третьих, на вторичном рынке чаще встречается мошенничество с задатком. Стоит быть предельно внимательным и осторожным.

Задаток при покупке квартиры в новостройке у застройщика

При покупке квартиры у застройщика задаток, как правило, составляет 10-20% от стоимости.

Главное преимущество - меньшие риски мошенничества со стороны крупной компании-застройщика.

Однако стоит внимательно изучить репутацию компании и отзывы о ее работе, чтобы исключить возможные проблемы.

Возврат задатка через суд при срыве сделки

Если продавец отказывается возвращать задаток при необоснованном отказе от сделки, решение вопроса можно передать в суд.

Необходимо собрать доказательства передачи задатка и факта отказа от сделки продавцом по незаконным основаниям.

Суд примет решение о возврате суммы в двойном размере, если продавец действовал недобросовестно.

Налогообложение задатка

Задаток, полученный физлицом при продаже квартиры, не облагается НДФЛ.

Для юрлица задаток учитывается в налоговой базе по налогу на прибыль. При возврате задатка налог можно вернуть.

Покупателю нужно учесть задаток при исчислении налога на имущество после получения квартиры.

Задаток vs обеспечительный платеж

Не стоит путать задаток с обеспечительным платежом, который также используется для подтверждения сделки.

Основное отличие в том, что обеспечительный платеж полностью возвращается при расторжении договора.

Задаток же либо остается у одной из сторон, либо возвращается в двойном размере. Таким образом, он выполняет стимулирующую функцию.