Отличие задатка от аванса: консультация юриста

Как правильно оформить предоплату при покупке недвижимости? Этот вопрос интересует многих, поскольку от выбора задатка или аванса зависит безопасность сделки для обеих сторон.

Понятие и функции задатка

Задаток имеет легальное определение в Гражданском кодексе РФ. Согласно статье 380, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, у задатка есть две основные функции:

• Платежная функция. Задаток засчитывается в счет окончательной цены при расчетах по договору.
• Гарантийная функция. Задаток служит своего рода залогом, который мотивирует стороны на исполнение договора.

Например, если покупатель отказывается от сделки, то теряет задаток. А если отказывается продавец, то обязан вернуть задаток в двойном размере.

Требования к оформлению задатка

Чтобы задаток выполнял гарантийную функцию, его оформление должно соответствовать определенным требованиям закона:

1. Соглашение о задатке заключается в письменной форме.
2. В соглашении указываются существенные условия основного договора, в том числе предмет и цена.
3. Отдельным пунктом прописываются последствия нарушения договора для каждой из сторон.

Соглашение о задатке может быть заключено как отдельным документом, так и в составе предварительного договора купли-продажи.

Правовая природа и особенности аванса

В отличие от задатка, легального определения аванса в законодательстве нет. Обычно аванс понимают как денежную сумму, переданную в счет предстоящих платежей за товары, работы или услуги.

Таким образом, у аванса есть только платежная функция. Он не служит обеспечением исполнения обязательств, как задаток.

При расторжении договора аванс может быть возвращен, а может и нет. Все зависит от условий соглашения об авансе.

Порядок оформления аванса

Хотя аванс и не имеет строгого правового регулирования, его оформление также должно соответствовать определенным правилам:

1. Авансовое соглашение заключается в письменной форме.
2. В соглашении прописываются условия возврата аванса при расторжении сделки.
3. Фиксируется факт передачи денежных средств с указанием суммы.

Передача аванса может подтверждаться платежным поручением при безналичном расчете или распиской при наличных деньгах.

Сравнение задатка и аванса

Несмотря на некоторое внешнее сходство задатка и аванса, между ними есть принципиальные отличия :

• У задатка есть гарантийная функция, у аванса нет.
• Задаток строго регулируется законом, нормы об авансе отсутствуют.
• Последствия нарушения договора при задатке жестко оговорены.

Поэтому при покупке квартиры задаток надежнее защищает как покупателя, так и продавца. Но зато оформление аванса проще и не требует строгого соблюдения юридических нюансов.

Задаток или аванс: практические рекомендации

Для выбора оптимального варианта предоплаты при покупке недвижимости можно действовать в следующем порядке:

1. Определить уровень доверия между сторонами сделки.
2. Оценить финансовые риски для покупателя и продавца.
3. Сопоставить выгоды и издержки задатка и аванса.

Если есть сомнения в надежности контрагента или повышенные финансовые риски, лучше оформить именно задаток.

Обеспечительный платеж как альтернатива

Кроме задатка и аванса, возможен и третий вариант предоплаты - обеспечительный платеж. Он сочетает в себе черты задатка и аванса.

С одной стороны, это платеж до заключения основного договора, как и аванс. Но с другой стороны, в соглашении могут быть прописаны любые последствия нарушения обязательств, как при задатке.

Задаток и аванс при ипотечной сделке

При покупке квартиры в ипотеку есть некоторые особенности предоплаты. Как правило, задаток или аванс входят в сумму первоначального взноса по кредиту.

Важный момент - если банк отказывает в выдаче ипотеки, то предоплата полностью возвращается покупателю независимо от ее вида.

Преимущества и недостатки задатка

Использование задатка при сделках с недвижимостью имеет ряд преимуществ:

• Надежная защита интересов сторон договора.
• Гарантия исполнения обязательств под угрозой штрафов.
• Уменьшение рисков мошенничества.

Вместе с тем, есть и определенные недостатки:

• Усложненное оформление соглашения о задатке.
• Необходимость строгого соблюдения всех юридических тонкостей.

Плюсы и минусы аванса

Главное достоинство аванса - это простота оформления без излишней бюрократии. Однако есть и существенные минусы:

• Отсутствие надежных правовых гарантий для сторон сделки.
• Высокие риски невозврата денег при расторжении договора.

Поэтому при высоком уровне недоверия между контрагентами аванс явно проигрывает задатку.

Способы передачи задатка

Передача суммы задатка возможна несколькими способами:

1. Наличный расчет по расписке продавца.
2. Перечисление на банковский счет продавца.
3. Помещение денег в банковскую ячейку.

Независимо от выбранного способа, передача денег должна быть правильно оформлена документально в соответствии с законодательством .

Возврат задатка и аванса через суд

Если вторая сторона отказывается возвращать полученный задаток или аванс добровольно, можно обратиться с иском в суд.

Для задатка процедура детально прописана в ГК РФ. А для аванса применяются общие нормы о защите гражданских прав.

В обоих случаях важны доказательства передачи денег и условия соглашения о предоплате.

Особенности задатка при безденежных расчетах

Иногда в качестве задатка используется не денежная сумма, а иное имущество - автомобиль, квартира, земельный участок.

В таких ситуациях также применяются основные правила о задатке, установленные Гражданским кодексом РФ. Но есть некоторые особенности:

• Стоимость имущества, переданного в качестве задатка, должна быть определена в соглашении.
• Право собственности на имущество переходит к продавцу только при заключении основного договора.

Задаток при проведении торгов и аукционов

Помимо сделок купли-продажи, задаток часто используется и при проведении торгов или аукционов на право заключения договора.

Главная цель здесь - отсеять несерьезных участников. Задаток будет возвращен тем, кто не выиграл торги. А победитель торгов теряет задаток в случае отказа подписать договор.

Задаток в зарубежном праве

В зарубежном законодательстве задаток тоже выполняет гарантийную функцию. Но могут быть разные подходы к последствиям нарушения договора.

Например, в некоторых странах задаток при отказе покупателя от сделки полностью остается у продавца вне зависимости от размера.

Альтернативы задатку в российском праве

Помимо аванса, в российском законодательстве есть и другие альтернативы задатку для обеспечения обязательств, например:

• Независимая гарантия
• Поручительство
• Залог имущества

Каждый инструмент имеет свою специфику применения в гражданском обороте.