Как написать письмо о снижении арендной платы: образец

В статье на конкретных примерах разбирается, как правильно написать письмо о снижении арендной платы для переговоров с арендодателем. Приводится пошаговый алгоритм действий арендатора, включая экономическое обоснование размера снижения платежа. Даются рекомендации по структуре и содержанию письма, примеры успешных формулировок. Подробно анализируются типичные ошибки и как их избежать для достижения положительного результата.

Причины для снижения арендной платы

Существует несколько причин, по которым арендатор может обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы:

• Экономический кризис, инфляция, падение покупательской способности населения
• Недостатки арендуемого помещения, которые не были оговорены при заключении договора аренды
• Снижение рыночных ставок арендной платы за аналогичные помещения
• Невозможность полноценно использовать арендуемое помещение по назначению
• Форс-мажорные обстоятельства, препятствующие ведению бизнеса арендатора

Рассмотрим подробнее каждую из этих причин.

Во-первых, ухудшение макроэкономической ситуации в стране, рост инфляции, снижение доходов и покупательской способности населения могут привести к падению спроса на товары и услуги арендатора. В таких условиях обоснованным будет требование снизить арендную плату.

Во-вторых, при обнаружении недостатков арендуемого помещения, которые не были известны или указаны арендодателем при заключении договора аренды, арендатор также может потребовать уменьшения размера арендной платы. К таким недостаткам можно отнести протекающую крышу, частые отключения электричества, отсутствие отопления и т.д.

В-третьих, если на местном рынке наблюдается общее снижение ставок арендной платы за объекты, аналогичные арендуемому, арендатор также получает основание требовать понижения платы по договору аренды.

В-четвертых, если из-за каких-либо обстоятельств становится невозможным или затруднительным использование арендованного помещения по назначению, указанному в договоре аренды, арендатор может потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. Например, если рядом начинаются долговременные ремонтные работы, из-за чего резко снижается проходимость магазина.

И наконец, в-пятых, наступление форс-мажорных обстоятельств, таких как стихийные бедствия, военные действия, эпидемии и т.п., которые объективно мешают арендатору вести бизнес в арендуемом помещении, также являются веским основанием для пересмотра размера арендной платы.

Таким образом, у арендатора всегда есть несколько законных причин обратиться к арендодателю с просьбой о снижении платы по договору аренды при изменении экономической ситуации или условий использования арендованного помещения. Главное - грамотно обосновать свои доводы.

Правовые основания для снижения арендной платы

Снижение размера арендной платы по договору аренды регулируется нормами законодательства РФ. Основными источниками правового регулирования выступают:

• Гражданский кодекс РФ
• Федеральные законы
• Региональные нормативные акты
• Судебная практика

Рассмотрим основные положения этих источников, на которые может ссылаться арендатор в обоснование своего требования о снижении арендной платы.

Во-первых, в статье 614 Гражданского кодекса РФ указано, что по требованию арендатора арендная плата может быть уменьшена, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Во-вторых, Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" были введены нормы, позволяющие арендаторам требовать уменьшения арендной платы на период действия ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции.

В-третьих, в ряде регионов приняты собственные нормативные акты, устанавливающие дополнительные основания для снижения арендной платы на период кризисных явлений в экономике. Например, в Москве и Подмосковье действуют специальные законы, позволяющие арендаторам требовать у арендодателей соразмерного снижения арендной платы.

И наконец, в-четвертых, судебная практика также подтверждает права арендаторов на снижение размера арендных платежей при существенном изменении обстоятельств. Арендаторы могут ссылаться на соответствующие судебные решения в обоснование своих требований.

Таким образом, у арендаторов есть веские правовые основания для снижения арендной платы в кризисных условиях. Главное - грамотно сослаться на них в обращении к арендодателю.

Порядок снижения арендной платы по договору аренды включает следующие основные шаги:

1. Направить арендодателю письменное предложение о снижении размера арендной платы
2. Обосновать причины и предлагаемый размер снижения платы
3. Дождаться письменного ответа арендодателя в течение 30 дней
4. При согласии арендодателя подписать дополнительное соглашение к договору аренды
5. Согласовать график погашения возникшей задолженности по арендной плате

Рассмотрим подробнее каждый из этих этапов.

Первый шаг - направить арендодателю официальное письменное предложение о снижении арендной платы. В письме нужно указать требуемый размер уменьшения платы и период, на который оно предлагается. Например, снижение на 20% ежемесячного платежа на 6 месяцев.

Второй шаг - максимально подробно обосновать причины, по которым инициируется снижение размера арендной платы. Это могут быть экономические причины, форс-мажорные обстоятельства, невозможность использования помещения и т.д. Обоснование должно содержать расчеты, подтверждающие предлагаемый процент и период снижения платы.

Третий шаг - дождаться ответа от арендодателя. Согласно законодательству, он обязан рассмотреть предложение арендатора в течение 30 дней с момента его получения.

При положительном решении арендодателя заключается дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором прописываются новые условия по размеру и периоду снижения арендной платы. Это следующий шаг в процедуре.

И наконец, по соглашению сторон определяется график погашения возникшей задолженности по арендной плате за период ее снижения. Это необходимо для поддержания платежной дисциплины.

Таков основной порядок снижения арендной платы по инициативе арендатора. Главное - все шаги должны быть юридически грамотно оформлены.

Как правильно написать письмо арендодателю

Письмо арендодателю с предложением о снижении арендной платы должно соответствовать ряду требований:

• Содержать исчерпывающее обоснование причин и расчет размера снижения платы
• Опираться на нормы законодательства и фактические обстоятельства
• Иметь корректные и вежливые формулировки
• Быть оформлено на официальном бланке и подписано руководителем
• Содержать проект дополнительного соглашения к договору аренды

Рассмотрим подробнее содержание и структуру такого письма.

В информационном блоке необходимо указать реквизиты договора аренды, его предмет и стороны. Далее нужно изложить суть обращения: просьбу о снижении арендной платы на определенный процент и на конкретный Основная часть письма должна содержать максимально подробное обоснование причин, по которым арендатор просит снизить размер арендной платы. Это могут быть ссылки на положения законодательства, данные о снижении спроса и доходов из-за кризиса, форс-мажорные обстоятельства, факты о недостатках арендуемого помещения и т.д. Важно привести конкретные расчеты и цифры, обосновывающие запрашиваемый процент и период снижения платы. Например, сравнение со среднерыночными ставками аренды или показателями падения выручки арендатора. Чем более юридически грамотно и экономически обосновано будет составлено письмо, тем выше шансы арендодателя пойти навстречу и согласиться на снижение платы. Письмо должно содержать вежливые формулировки с выражением надежды на понимание контрагента и дальнейшее плодотворное сотрудничество. Обвинительный тон недопустим. В заключительной части письма необходимо сделать ссылку на прилагаемый проект дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будут зафиксированы новые условия по арендной плате. Письмо должно быть подписано руководителем организации-арендатора и оформлено на официальном бланке. Таким образом, грамотно составленное обоснованное письмо с приложением проекта допсоглашения - залог успеха переговоров с арендодателем по снижению арендной платы.

Основная часть письма должна содержать максимально подробное обоснование причин, по которым арендатор просит снизить размер арендной платы. Это могут быть ссылки на положения законодательства, данные о снижении спроса и доходов из-за кризиса, форс-мажорные обстоятельства, факты о недостатках арендуемого помещения и т.д.

Подробное описание причин

Чтобы убедить арендодателя снизить плату, нужно максимально подробно описать причины, вызвавшие такую необходимость. Например:

• Указать точные статьи законодательства и нормативных актов, дающие право на снижение платы в сложившейся ситуации.
• Привести данные официальной статистики, подтверждающие снижение спроса и доходов в отрасли из-за экономического кризиса.
• Описать форс-мажорные обстоятельства и срок их действия.
• Перечислить конкретные недостатки помещения с фотографиями и доказательствами.

Экономические расчеты

В обоснование нужно включить экономические расчеты, подтверждающие обоснованность требуемой величины снижения арендной платы. Можно привести:

• Данные о среднерыночном снижении арендных ставок за аналогичные объекты.
• Сравнение выручки и расходов до и после наступления форс-мажора.
• Прогнозные показатели возможных убытков без снижения аренды.
• Расчет оптимального размера снижения платы исходя из сложившихся условий.

Ссылки на судебную практику

Дополнительной аргументацией могут служить примеры судебных решений в аналогичных ситуациях, когда требования арендаторов о снижении платы были признаны правомерными. Можно:

• Привести выдержки из 1-2 решений судов.
• Указать реквизиты дел и суды, вынесшие решения.
• Сослаться на обобщение судебной практики по данному вопросу.

Это усилит позиции арендатора в глазах арендодателя.

Примерный образец письма

Для наглядности имеет смысл приложить к письму примерный образец дополнительного соглашения, в котором будут прописаны предлагаемые новые условия по размеру и периоду снижения арендной платы. Это поможет арендодателю лучше представить суть предложения.

Вежливые формулировки

Несмотря на обоснованность требований, письмо должно быть выдержано в корректном тоне, содержать выражение надежды на понимание арендодателя и вежливую просьбу рассмотреть возможность снижения платы.

Таким образом, соблюдение перечисленных рекомендаций позволит максимально убедительно обосновать необходимость снижения арендной платы в сложившихся условиях.