Ст. 380 ГК РФ "Понятие задатка. Форма соглашения о задатке": комментарии и особенности

Задаток - один из самых распространенных видов обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве. Однако на практике часто возникает путаница в толковании норм закона о задатке. Давайте разберемся в тонкостях правового регулирования.

1. Понятие и правовая природа задатка

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

От других способов обеспечения задаток отличается тем, что применяется только для договорных обязательств и только для денежных обязательств. Кроме того, в отличие от залога и поручительства, задаток не требует специального оформления дополнительных документов.

2. Функции задатка

Согласно ст. 380 ГК РФ задаток выполняет три основные функции:

• Обеспечительная - гарантирует исполнение основного обязательства
• Удостоверительная - подтверждает факт заключения договора
• Платежная - вносится в счет предстоящих платежей по договору

3. Форма соглашения о задатке

Вне зависимости от суммы согласно п.2 ст.380 ГК РФ соглашение о задатке всегда должно заключаться в письменной форме. Это нужно для удостоверения факта получения задатка в случае спора. Несоблюдение письменной формы влечет то, что полученная сумма будет считаться авансом, если не доказано обратное.

4. Субъекты соглашения о задатке

В отличие от советского законодательства, новый ГК РФ не ограничивает круг субъектов соглашения о задатке. Задатком могут обеспечиваться обязательства с участием:

• Граждан
• Юридических лиц
• Иных участников гражданского оборота

Таким образом, задаток является универсальным способом обеспечения обязательств для всех субъектов гражданского права.

5. Предмет соглашения о задатке

Согласно ст. 380 ГК РФ предметом соглашения о задатке могут быть только денежные средства. Кодекс не устанавливает ограничений по сумме задатка, это определяется по соглашению сторон. Как правило, задаток составляет часть суммы основного обязательства.

Например, при покупке квартиры за 5 млн рублей покупатель может внести задаток в размере 500 000 рублей (10% от суммы сделки). Это подтвердит заключение предварительного договора купли-продажи и затем засчитается в счет оплаты квартиры.

6. Случаи обеспечения задатком обязательств по основному договору

На практике задаток чаще всего применяется при заключении договоров купли-продажи, аренды, подряда. Рассмотрим типичные ситуации.

Договор купли-продажи недвижимости

При покупке квартиры или дома, особенно на стадии строительства, покупатель вносит задаток после подписания предварительного договора. Это подтверждает намерения сторон и фиксирует сумму и условия сделки. После ввода объекта в эксплуатацию задаток засчитывается в счет оплаты недвижимости.

Долгосрочная аренда нежилого помещения

Арендатор магазина или офиса может внести задаток при заключении договора аренды. Это защищает интересы арендодателя. Если арендатор нарушает условия договора, задаток остается у арендодателя.

7. Задаток vs аванс

Не стоит путать задаток и аванс. Согласно ст. 380 ГК РФ аванс также вносится в счет предстоящих платежей и фиксирует факт сделки. Однако в отличие от задатка при расторжении договора аванс всегда подлежит возврату.

8. Задаток в предварительном договоре

Согласно п.4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком можно обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор на условиях, зафиксированных в предварительном договоре. Это новация действующей редакции ГК.

Пример из судебной практики

Верховный суд в 2021 году рассмотрел дело, когда задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка составил 20 млн руб. Несмотря на отказ от сделки, суд обязал покупателя уплатить задаток.

9. Порядок и последствия возврата и удержания задатка

Условия возврата задатка

Согласно статье 381 ГК РФ задаток подлежит возврату, если:

• Договор расторгнут и ни одна из сторон не виновата в этом
• Договор не был заключен по обстоятельствам, за которые отвечает сторона, давшая задаток
• Договор не был заключен по причинам, вызванным стороной, получившей задаток

Например, если арендодатель отказался сдавать помещение в аренду, несмотря на внесенный задаток, он обязан полностью вернуть его.

Основания для удержания задатка

Получившая задаток сторона вправе его удержать в следующих случаях:

1. Отказ или уклонение от заключения договора по вине стороны, давшей задаток
2. Нарушение договора стороной, внесшей задаток и отказ от исполнения своих обязательств

Например, если покупатель купил квартиру в новостройке, внес задаток, но затем отказался от сделки или не смог оплатить оставшуюся сумму, застройщик имеет право удержать задаток.

Возврат части суммы задатка

В некоторых случаях суд может принять решение о возврате части задатка, если это будет сочтено справедливым при рассмотрении всех обстоятельств дела.

Налоговые последствия операций с задатком

Спхармацеутицс и физических лиц задаток учитывается при исчислении налога на прибыль и НДФЛ соответственно. Поэтому сторонам важно правильно оформлять соглашение о задатке.

Оспаривание соглашения о задатке

Как и любые гражданско-правовые сделки, соглашение о задатке может быть оспорено в судебном порядке. Основаниями могут послужить:

• Недействительность самого основного обязательства
• Пороки воли или свободы волеизъявления (обман, насилие, угроза)
• Несоблюдение требуемой законом формы сделки

Если суд признает соглашение о задатке недействительным, задаток подлежит возврату, а стороны должны быть приведены в первоначальное положение на момент заключения сделки.

Задаток в банкротных делах

При банкротстве физического или юридического лица требования о возврате задатка относятся к текущим платежам и погашаются в первоочередном порядке из конкурсной массы (ст. 5 ФЗ “О банкротстве”).

Задаток в уголовных делах о мошенничестве

Если судом будет доказан факт мошенничества при получении задатка (ст. 159 УК РФ), средства подлежат возврату потерпевшему в полном объеме. Виновнику грозит уголовное наказание.

Разрешение споров по задатку

Споры и разногласия по соглашению о задатке рассматриваются либо в досудебном порядке (медиация, претензионный порядок), либо в суде по подсудности, установленной процессуальным законодательством.

Задаток в зарубежных правопорядках

В зарубежном праве институт задатка также существует, но имеет свои особенности в разных странах.

• В германском и французском праве на получателя задатка возлагается обязанность доказывать убытки от неисполнения договора для удержания суммы.
• В англо-саксонской системе распространен депозитный задаток, не подпадающий под строгие правила взыскания убытков.
• Многие страны используют задаток при торгах, конкурсах, аукционах для отсеивания несерьезных участников.

Перспективы развития правового регулирования

С учетом широкого применения задатка в коммерческом обороте в России, а также накопленной судебной практики, есть основания полагать, что в будущем правила о задатке могут подвергнуться уточнению и доработке.

В частности, возможно более детальное закрепление случаев обязательного внесения задатков, предельных сумм, особенностей для отдельных видов договоров.

Роль нотариуса при оформлении соглашения о задатке

Для минимизации рисков при работе с задатком имеет смысл обратиться к нотариусу.

Нотариус поможет грамотно составить соглашение о задатке, учитывая все нюансы конкретной сделки и предоставленные документы. Это исключит вероятность споров из-за неправильного оформления.

Кроме того, нотариальное удостоверение сделки усилит доказательную базу и облегчит взыскание задатка в случае конфликта.

Риски для сторон соглашения о задатке

Несмотря на кажущую "безопасность" задатка, у обеих сторон есть свои риски, о которых стоит помнить:

• Для дающего задаток - потерять деньги из-за невозможности или отказа заключить сделку
• Для получающего задаток - быть обязанным вернуть сумму, в том числе с процентами и убытками, при необоснованном удержании

Альтернативы и комбинации задатка

Помимо классического задатка, возможно заключение иных вариантов соглашений для защиты интересов сторон сделки, например:

• Опционный договор
• Соглашение об отступном
• Комбинация задатка и неустойки

Выводы

Подводя итог, отметим, что задаток, несмотря на кажущуюся простоту, обладает важными особенностями правового регулирования. Знание тонкостей поможет избежать ошибок и злоупотреблений при заключении соглашений.