Как составляется договор мены?

Достаточно часто у людей отсутствуют средства на покупку нового жилья или автомобиля. При наличии в собственности определенного объекта может осуществляться обмен имуществом. Процесс должен выполняться в соответствии с многочисленными требованиями. Чтобы он был официальным, требуется составлять грамотно договор мены. Данный документ содержит сведения о сторонах соглашения, об обмениваемом имуществе и других важных фактах.

Понятие контракта

Мена является специальным процессом, на основании которого имущество, принадлежащее одному человеку или компании, обменивается на другую ценность. При этом допускается доплата с какой-либо стороны. Процесс мены регулируется гл. 31 ГК.

Для выполнения этой процедуры требуется составлять соответствующий официальный контракт. Образец договора мены можно посмотреть ниже.

По законодательству, после подписания данного соглашения производится добровольная передача имущественных прав на определенный объект другому человеку, а при этом будут получены права на другую вещь.

По ст. 567 ГК стороны обмена являются одновременно продавцами и покупателями. Для регулирования такого соглашения используются те же требования и условия, что и для сделок, предполагающих покупку и продажу имущества. Стандартно по договору мены производится обмен равноценного имущества. Если же стоимость значительно отличается, то осуществляется обмен с доплатой.

Что выступает объектом?

Обменивать с помощью правильного составления данного соглашения можно разные ценности и имущество. Наиболее часто формируется контракт при обмене предметов:

• автомобилей;
• строений и зданий;
• квартир или жилых домов;
• комнат;
• участков земли;
• иных видов имущества, причем предметы могут быть движимыми или недвижимыми.

Каждый участник соглашения передает другой стороне свое право на конкретный объект. При определенных ситуациях допускается не составлять в письменном виде договор, но это разрешается, если стоимость объекта не превышает 10 МРОТ.

Отличием от купли-продажи выступает то, что обе стороны передают какие-либо предметы в натуральном виде, а не денежные средства.

Кто может становиться участником соглашения?

Заключать такое соглашение могут как физлица, так и разные компании. Поэтому стороны договора мены могут быть представлены гражданами или представителями разных организаций.

Разрешается по закону заключение смешанных сделок, поэтому допускается обмен между частным владельцем какого-либо имущества и фирмой. Физлица могут быть не только российскими гражданами, но и иностранцами, а также лицами, не обладающими каким-либо гражданством. К основным требованиям к сторонам относятся следующие:

• участвовать в сделке может только официальный собственник имущества;
• если имеется несколько владельцев, то все они должны быть согласны на обмен, а если один из них отказывается от составления письменного разрешения, то такая сделка является незаконной;
• если производится обмен квартирами, то выполнить это можно не только в отношении частной недвижимости, но и при проживании граждан в муниципальном объекте, но в последнем случае требуется разрешение от муниципалитета, а также передается исключительно право пользоваться жилплощадью.

Таким образом, чтобы официально был заключен договор мены, требуется учесть множество требований и нюансов.

Как заключается контракт?

Непременно при обмене квартир, домов или других дорогостоящих объектов требуется составлять контракт в письменном виде. В результате данного процесса производится обмен имущественными правами. Важно не только грамотно заключить договор мены, но и зарегистрировать переход права в Росреестре. Каждая сторона сделки после этого получит на руки выписку из ЕГРН, где указывается новый владелец конкретного имущества.

Стандартно предполагается, что на основании данного соглашения производится обмен равноценного имущества. Но на практике такие случаи встречаются достаточно редко, так как практически всегда определенный объект обладает более высокой стоимостью. При таких условиях выполняются другие виды обмена:

• с доплатой за квартиру, обладающую большей квадратурой;
• обменивается одна большая по площади квартира на две жилплощади меньшего размера, что также нередко сопровождается необходимостью внесения некоторой суммы сделки одним участником;
• с доплатой, если обменивается квартира или дом на автомобиль.

Каждый случай обладает своими нюансами и особенностями, которые оговариваются в соглашении.

Требуется ли предварительный контракт?

Нередко стороны принимают решение о необходимости заключения предварительного договора. Обычно это необходимо, чтобы гарантировать, что в будущем будет произведена реальная сделка. Предварительный договор мены обеспечивает защиту интересов сторон. В него обязательно вписываются сведения:

• согласие владельцев объектов на обмен ценностями в будущем;
• дата, когда будет заключена реальная сделка;
• порядок, на основании которого будут передаваться права и фактически разные предметы;
• указываются штрафы, которые будут наложены на каждую сторону, если участники не будут исполнять свои обязательства.

Целесообразно заверять документацию нотариально.

Какие существенные условия вписываются в договор?

Стандартный контракт содержит множество условий, но имеется несколько пунктов, которые считаются существенными, поэтому должны иметься в документе в обязательном порядке. Договор мены между двумя сторонами должен содержать данные:

• предмет соглашения, в качестве которого может выступать квартира, участок земли, помещение, дом или автомобиль;
• основные параметры предмета, например, квадратура и этажность помещения, год выпуска и марка автомобиля, а также другие данные;
• цена каждого обмениваемого предмета;
• прописываются все граждане, которые могут пользоваться жильем или автомобилем, а если они отсутствуют, то это указывается в соглашении;
• в конце собственники имущества должны выражать свое согласие со всеми пунктами данного документа.

Если будут отсутствовать вышеуказанные пункты, то такое договор будет признаваться недействительным, поэтому по нему не допускается переход права на объекты.

Какие вписываются дополнительные пункты?

Стороны самостоятельно решают, какие дополнительные сведения будут иметься в документе. Обычно в договор мены имущества включаются данные:

• наименование каждой стороны сделки;
• данные паспортов или реквизиты компании;
• вписываются разные непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть при передаче помещений, автомобилей или участков земли, причем дополнительно указывается, какие действия должны выполняться сторонами для решения данной проблемы;
• в конце ставятся подписи сторон.

Нередко прописывается даже срок, в течение которого должен осуществляться обмен. Но практика показывает, что такие ограничения практически никогда не соблюдаются.

Нужно ли заверять нотариально?

В законе отсутствует требование о том, что такое соглашение заверялось нотариусом. Поэтому сами стороны могут принять решение о необходимости обращения к данному специалисту.

К плюсам использования услуг нотариуса относится то, что оба участника могут быть уверены, что в соглашении содержатся действительно нужные и актуальные сведения. Также гарантируется юридическая чистота такой сделки. В нотариальной конторе обязательно будет храниться экземпляр договора, который при необходимости можно восстановить.

Но при обращении к нотариусу надо подготовиться к достаточно высоким тратам, причем размер платы полностью зависит от того, какова стоимость объектов договора. Поэтому дополнительно придется потратить средства на оценку недвижимости или другого предмета.

Нюансы регистрации контракта

Официальное соглашение подлежит грамотной регистрации в Росреестре. Для этого можно обращаться не только в отделение данного учреждения, но и пользоваться услугами МФЦ.

Переход права собственности на основании договора мены квартиры или другого предмета осуществляется при выполнении последовательных действий:

• первоначально составляется соответствующий контракт;
• далее он приносится в Росреестре для регистрации;
• после получения выписки из ЕГРН производится фактический обмен ценностями, для чего формируются и подписываются акты приема-передачи.

В Росреестр требуется принести документы:

• заявление от каждого участника сделки;
• паспорта или учредительные документы сторон;
• доверенность, если процесс выполняется представителем;
• квитанция об оплате пошлины, причем заплатить за процесс придется каждой стороне 2 тыс. руб.;
• техпаспорта и выписки из ЕГРН на объекты;
• договор мены, составленный в 3 экземплярах;
• нотариальное согласие других собственников на обмен;
• если совладельцем какого-либо имущества выступает ребенок, то дополнительно требуется согласие от органов опеки.

Обращаться в Росреестр требуется обоим участникам сделки.

Когда возможно расторжение контракта?

Расторгнуть договор можно исключительно двумя способами:

• формирование соглашения сторонами;
• обращение в судебные органы.

По ст. 453 ГК не допускается требовать возвращения объектов соглашения до официального расторжения контракта. В качестве оснований для расторжения договора мены выступают:

• подписание соглашения при наличии угроз или шантажа;
• введение участника сделки в заблуждение;
• наличие ошибок в документе;
• не соблюдает один из участников условия контракта.

Обращаться в суд допускается только в течение срока давности, представленного тремя годами.

Требуется ли уплачивать налог?

Если на основании соглашения производится обмен равнозначного имущества, то считается, что участники не получили какую-либо прибыль, поэтому ими не уплачивается НДФЛ.

Если же требуется доплата, то та сторона, которая получает компенсацию, считается получателем дохода. Поэтому с этой суммы рассчитывается и уплачивается 13%. По договору мены налог уплачивается достаточно часто, так как найти два равнозначных по цене объекта практически невозможно. Не требуется уплачивать сбор, если обмениваемое имущество принадлежит гражданину больше пяти лет.

Нюансы обмена квартир

Наиболее часто данное соглашение составляется в отношении жилого имущества, представленного комнатами, квартирами или домами.

При составлении договора мены квартиры учитываются требования:

• указываются адреса и характеристики обоих квартир;
• участниками могут являться только собственники объектов или наниматели муниципального жилья;
• требуются документы, подтверждающие право пользоваться или распоряжаться недвижимостью;
• передача объектов выполняется только с составлением соответствующего акта;
• наиболее часто требуется доплата со стороны одного участника.

Так как процесс выполняется в отношении дорогостоящего и сложного объекта, рекомендуется изначально обращаться к нотариусу для заверения.

Особенности обмена автомобилей

Обмениваться может не только недвижимость, но и акции, автомобили или другие ценности. Такой процесс также должен оформляться официально, для чего составляется договор мены авто.

В документе обязательно должны содержаться сведения о марке, стоимости и характеристиках машины. Подписывается он обоими участниками. Не требуется заверять нотариально, но нужна государственная регистрация, чтобы официально произвести обмен машинами.

Нюансы для участков

Обменивать допускается даже землю. Для этого формируется договор мены земельных участков. Стороны соглашения должны указать в документе все сведения о территории, о разных обременениях, размере земли и других нюансах.

На основании контракта обе стороны выступают как продавцами, так и покупателями. Они должны зарегистрировать договор мены участка, чтобы далее законным образом составить передаточный акт. Документ обязательно регистрируется в Росреестре. Для выполнения данного процесса важно заранее грамотно оформить участки, а также провести их межевание. Предварительно выполняется оценка недвижимости, чтобы определить необходимость в доплате.

Таким образом, договор мены может составляться в отношении разных ценностей и предметов. Каждая сторона должна грамотно разбираться в правилах формирования этого документа. Допускается в определенных ситуациях пользоваться предварительным соглашением. В договор обязательно вносятся как существенные, так и дополнительные условия. Он подлежит государственной регистрации, после чего выполняется фактическая передача имущества. Расторгнуть соглашение допускается только при наличии веских оснований, для чего придется обращаться в суд.