Что такое землеустроительная экспертиза?

Чтобы обеспечить соответствие предоставленных документов их исходным данным, требованиям и условиям, назначается землеустроительная экспертиза. Единый порядок её организации и проведения обеспечивается Росреестром. Осуществляется выборочная проверка территориальными органами, ими же и координируется деятельность людей, которым поручена землеустроительная экспертиза. Федеральная служба, занимающаяся государственной регистрацией, кадастром и картографией, контролирует территориальные органы в сфере экспертизы.

На высшем уровне

Собственно Федеральная служба госрегистрации, картографии и кадастра организует самостоятельную проверку некоторых документов. Ею же организуется землеустроительная экспертиза генеральной схемы землеустройства на территории РФ, разработанная по решениям государственной власти. На всех этапах проверки обязательно отслеживается установленный порядок её организации и проведения.

Остальная землеустроительная экспертиза выполняется территориальными органами Федеральной службы картографии, кадастра и государственной регистрации. Почти всегда возникает необходимость перед проведением любых землеустроительных работ проверить достоверность данных. Документация на строительство всегда бывает сложной, но проведение землеустроительной экспертизы значительно сложнее, поскольку каждый земельный участок имеет бесконечно длинную историю перехода от собственника к собственнику. И на каждом этапе этого процесса оформление документов сопровождают те или иные ошибки.

"Да" или "нет"

Для полного установления всех несоответствий в документации и проводится землеустроительная экспертиза. Вопросы могут возникать на каждом шагу. Но порядок её проведения установлен на правительственном уровне, механизм осуществления чётко регламентирован. Есть специалисты по кадастровому учёту, которые государством уполномочены провести землеустроительную экспертизу. Заказчику они не дадут письменных рекомендаций, подробного анализа или каких-то числовых параметров.

Эксперты могут сказать единственное: соответствует ли документация всем стандартам, и ответ их будет односложным - либо "да", либо "нет". Самое интересное, что "нет" может быть сказано ещё до начала всяческих действий. Экспертиза землеустроительной документации не проводится без полного списка бумаг и справок. Отказать в предоставлении такой услуги может уже секретарь при регистрации заявления по поводу проведения этого исследования. Может даже оформить это письменно, чтобы заказчик познал, что собой представляет судебная землеустроительная экспертиза. Он имеет на это право.

Поводы к проведению

Экспертизой проверяются документы не только на частные участки, но и на любые государственные земли. Например, обязательной экспертизе подлежат все схемы землеустройства, проекты по использованию, по охране муниципальных и государственных земель. Исследование может проходить планово или для расследования разнообразных инцидентов, которые, например, могут быть связаны с нецелевым использованием тех или иных территорий. Тем более обязательна экспертиза в тех случаях, когда государственная земля отчуждается в частное владение.

Традиционно особого внимания требуют документы, где регламентируется использование сельскохозяйственных территорий. Сейчас в аграрный сектор увеличились (и количеством, и качеством) многочисленные дотации в связи с импортозамещением, и потому самые разные проекты должна рассматривать землеустроительная экспертиза.

Образец для заполнения документации выдают в территориальном отделении Росреестра. И список бумаг, и их содержание в разных округах значительно различаются. Стоит отметить, что передел сельскохозяйственных земель весьма часто сопровождается спорными ситуациями, которые поможет решить только суд.

Назначение землеустроительной экспертизы

Даже находясь на территориях одного и того же округа, земля может обладать совершенно разными свойствами. Именно поэтому некоторые участки порождают самые настоящие войны. Землеустроительная экспертиза для суда помогает получить правоустанавливающие документы на эту землю, а также проекты по её использованию. Только тогда можно справедливо решить, как нужно распределить участки.

Все регионы, так или иначе, развиваются по-разному, а потому и список документации для землеустроительной экспертизы разный. Земля тоже используется в совершенно разных целях. Именно поэтому государство хотя и проводит экспертизу землеустроительной документации по единому порядку, однако работает с разными бумагами, и единого списка для неё нет. Но в любом случае обязательно понадобятся правоустанавливающие документы на право пользования (владения) землей и землеустроительное дело по установлению границ земельного участка.

Для проведения экспертизы по разделению земли необходимы:

• Копия технического паспорта участка.
• Межевое дело.
• Копии документов, подтверждающих право на владение землей (долей земли).
• Проект инженерных коммуникаций на земельном участке.

Для осуществления судебной экспертизы необходимо представить экспертам следующий пакет документов:

• Межевое дело (в случае его существования).
• Копия технического паспорта.
• Копии документов, которые подтверждают право на владение долей земельного участка.

Как начинается процедура

Прежде всего для осуществления экспертизы нужно подать заявление в Федеральную кадастровую службу, в её региональный отдел или городской. Там же заблаговременно берётся информация о списке конкретных бумаг, которые необходимы для проведения экспертизы. Естественно, обязателен документ, который удостоверит личность, то есть паспорт, и основные правоустанавливающие документы на данный участок земли.

Заявление либо регистрируют, либо не принимают, если не хватает бумаг или сама просьба составлена неправильно. Если же всё пошло хорошо, семь дней поданная документация изучается и проверяется, оценивается её достоверность. И если всё так же хорошо и продолжится, как началось, то через семь дней заявитель получит решение о начале землеустроительной экспертизы.

Две недели

Далее четырнадцать дней в кадастровой службе определяется состав экспертной комиссии, а затем начинается непосредственная работа над документами, которая не может продолжаться более месяца. Кроме, разумеется, особых случаев, когда появляется необходимость дальнейшего изучения документации (до трёх месяцев). Во время исследования данные скрупулёзно регистрируются, выявляется соответствие документации принятым нормам.

В конце работы оформляется заключение, которое должно быть вынесено на заседание комиссии, чьей прерогативой является отклонение или одобрение землеустроительной экспертизы. Для того чтобы заказчик получил на руки положительное решение, должны высказаться "за" две трети собравшихся. Процедура сложная и не очень быстрая. Однако только землеустроительная экспертиза доказывает законность и юридическую силу документации, которая имеется у заказчика.

Обстоятельства

При проведении землеустроительной экспертизы устанавливаются следующие обстоятельства:

1. Соответствует ли фактическая площадь земельного участка той площади, что обозначена правоустанавливающими документами.
2. Точное определение площади участка земли для использования по назначению объекта недвижимости, который на нём расположен.
3. Если рассматриваются споры о принуждении к купле-продаже или аренде данного земельного участка, а также споры о признании незаключёнными или недействительными договоров о купле-продаже или аренде, землеустроительная экспертиза может установить, находится ли на спорном участке недвижимое имущество, принадлежащее истцу.

Границы при разделе

Также именно землеустроительной экспертизой устанавливается наличие наложения на границах земельных участков, которые принадлежат ответчику и истцу, если рассматриваются споры о признании недействительными в связи именно с этим фактом границ договоров о купле-продаже или аренде. Если рассматриваются негаторные иски, которые связаны с вещным правом, землеустроительная экспертиза устанавливает нахождение на территории истца имущества, принадлежащего ответчику.

Также на местности определяются границы и фактическая площадь участка. Точно устанавливается местоположение объекта недвижимости по отношению к границам участка. Землеустроительной экспертизой для суда осуществляется раздел земли и выдел доли, после чего возможно получение заключения по разделу участка от экспертов.

Этапы

Землеустроительная экспертиза проходит чётко определённые этапы. Это сбор устанавливающих документов и их анализ. Затем следует установление границ участка на местности, после чего составляется экспертное заключение. До 2009 года ход процедуры был иным, поскольку с нею были объединены и оценочная, и строительная экспертизы.

Сейчас она предполагает непосредственно исследования, связанные с межеванием границ, и устанавливает соответствие их фактическим границам. По решению суда землеустроительная экспертиза исследует и домовладения, чтобы установить возможность реального раздела их между собственниками, в том числе разрабатывает варианты этого раздела.

Специалисты

С января 2011 года все виды определяющих межевые планы кадастровых работ могут осуществлять только люди, которые получили послеэкзаменационный квалификационный аттестат с указанной специальностью кадастрового инженера. Экспертизы проводятся как внесудебные, так и судебные. Какие исследования имеют право выполнять кадастровые инженеры?

Прежде всего, это межевание земельных участков с установлением и восстановлением границ по решению суда. Также определение границ по местоположению на местности, восстановление границ согласно сведениям Российского государственного кадастра. При несоответствиях в документах эксперты определяют, каким образом границы участков подлежат восстановлению. На них возложены и некоторые другие обязанности.

Заключение

Результатом землеустроительной экспертизы является подтверждение законности документов, переданных заказчику. Их подлинность заверена и они являются юридическим подтверждением его прав на данную собственность. Это межевой план, составленный во время выполнения кадастровых работ, технический план для заявления о постановке на учёт сооружения, здания, объекта, помещения или земельного участка, и акт обследования, который тоже составляется во время выполнения кадастровых работ. Можно также использовать эти бумаги для заявления о снятии с учёта объекта недвижимости или земельного участка.