Сервитуты на земельные участки: что это такое, виды

Сервитуты на земельные участки встречаются гражданам там, где приходится иметь дело с чужой землей.

Каждый, кто проживает в своем доме, может столкнуться с ситуацией, где у соседа нужно будет попросить разрешение использовать часть его участка. Это может быть и проведение коммуникаций, и проезд на своем транспорте через соседний участок.

Рассмотрим боле подробно, что включает в себя понятие сервитута.

Определение

Сервитут в отношении земельного участка подразумевает под собой ограниченное пользование чужим участком или иным имуществом без права собственности. Следовательно, чужой участок не может быть продан лицом, которое им пользуется.

Классифицируется сервитут по нескольким признакам:

1. По времени использования: постоянный, срочный;
2. По количеству лиц, использующих землю: публичный, частный.

Публичный сервитут

Сервитуты на земельные участки, которые носят публичный характер, предусматривают использование земли государством или местными жителями.

В большинстве случаев данное соглашение устанавливается для того, чтобы:

• Проложить коммуникации общественного пользования.
• Сделать проход или проезд по территории земельного участка.
• Сделать место для выпаса скота.
• Предоставить доступ для рыбаков или охотников.
• Проводить исследования в разных областях науки.

Частный сервитут

Земельный участок, обремененный сервитутом частного характера, может быть использован конкретным лицом.

Причины для такого соглашения могут быть следующими:

• Прокладка коммуникаций.
• Проезд личного автомобиля.
• Установка объектов на соседнем участке.
• Другое.

При появлении необходимости использовать соседний участок в собственных целях, необходимо заключить с соседом договор.

Если он идет на уступки и разрешает использовать свою землю, то договор заключается на добровольных началах. В противном случае, придется обращаться в суд.

Способ оформления

Сервитуты на земельные участки можно оформить посредством составления договора. Договор составляется в следующих случаях:

• Если два земельных участка находятся в собственности у разных землевладельцев.
• Если пограничная линия у двух участков общая.
• Один участок располагается намного выгоднее, нежели второй. И, таким образом, данное расположение может удовлетворить потребности одного из землевладельцев.

Отношения, которые возникают при установлении сервитута, регулируются ГК РФ. Договор сервитута земельного участка представляет собой двустороннее соглашение. При вступлении его в силу один из землевладельцев получает возможность ограниченно использовать чужую землю для реализации собственных целей.

Составление соглашения

Договор об обременении участка заключается только в письменной форме. Для того чтобы правильно оформить сервитут земельного участка, образец которого есть в любой юридической компании (собственно, такие организации и помогут разобраться со всеми нюансами), необходимо знать некоторые нюансы составления договора и то, какие пункты в нем должны быть отражены.

Предмет соглашения – право передвижения по чужому участку, соседствующему с данным.

При составлении договора стороны должны придерживаться следующих критериев:

• В договоре должны быть отражены данные обоих участков: адрес, кадастровый номер.
• На плане земельного участка, имеющего более выгодное расположение, должны быть отмечены пути передвижения. Это будет являться приложением к договору.
• Землевладелец может запросить материальное вознаграждение за пользование своей землей, либо предоставить ее в безвозмездное пользование. В любом из этих случаев обе стороны должны прийти к компромиссу, потому что закон не устанавливает конкретных сумм за пользование чужими ресурсами. При этом любой из этих фактов должен быть четко прописан в соглашении.
• Прописывается вид обременения. Землевладелец может дать разрешение на пожизненное использование участка земли, либо временное с указанием сроков.
• Перечисляются условия эксплуатации земельного участка.
• Прописываются права и обязанности каждого землевладельца, а также степень их ответственности при выявлении нарушений.

Содержание договора

Соглашение (сервитут), земельный участок в котором является главным объектом, имеет следующее содержание:

1. Вступительная часть. Указываются и идентифицируются стороны.
2. Предмет договора. Прописываются главные причины, по которым и устанавливается сервитут, и в чьих интересах он будет действовать; указывается адрес участка; сроки действия соглашения; факт, при наступлении которого договор будет считаться недействительным; размер материального вознаграждения за пользование участком.
3. Условия ограниченного пользования. Указываются границы и порядок использования участка.
4. Права и обязанности. Должны быть прописаны все действия, которые будут выполнять стороны соглашения. И они существенно различаются. Главной обязанностью пользователя чужим участком считается материальное поощрение хозяина участка. Если такой пункт имеет место быть в соглашении, то плата будет устанавливаться, исходя из оценки земельного участка, которым будут пользоваться. Оценивают участок компетентные органы. Сумма компенсации соразмерна тому ущербу, который несет владелец участка при наложении обременения на его ресурсы.
5. Иные условия. Прописывается необходимость регистрации данного факта в госорганах; действительность соглашения при смене собственника земельного участка; сроки вступления соглашения в силу после его подписания; указывается количество экземпляров и названия органов, куда соглашение будет предоставлено.
6. Полные реквизиты обеих сторон.

Когда договор прекращает действие?

ГК РФ предусматривает ряд случаев, при которых сервитуты на земельные участки больше не распространяются. В частых случаях инициатором разрыва соглашения выступает владелец участка.

Договор может быть расторгнут автоматически, если в нем уже нет смысла. Это может быть ликвидация земельного участка, затопление участка из-за стихийного бедствия, объединение нескольких участков, где владелец одного из них имеет право ограниченного пользования земельным участком, сервитут на который и был установлен.

К примеру, участок используется на условиях, которые не прописаны в договоре. Здесь только судебные органы могут аннулировать договор, но только при предоставлении хозяином участка неоспоримых доказательств о нецелевом использовании земли.

Или другой пример: соглашение было составлено для возможности создать развязку водоснабжения. Но так как был воздвигнут колодец, такая необходимость отпала. Соответственно, и в сервитуте больше нет необходимости.

Когда речь идет о публичном обременении на землю, то аннулирование такого соглашения могут произвести только органы местной власти. При этом, если дело касается и местных жителей, то обязательно должно быть созвано собрание для выяснения общего мнения по вопросу о снятии сервитута.

Если сервитут бессрочный, то и его действие может быть прекращено с окончанием срока аренды участка.

При частном сервитуте договор может быть расторгнут по обоюдному согласию, если сроки не были указаны в соглашении.

Использование земли без установления сервитута

Законодательство установило несколько случаев, когда землей можно пользоваться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Обычно такие земли находятся в собственности государства или муниципальных органов. Данный факт прописан в ст. 39 ЗК РФ. Установление сервитута не требуется, если:

• Проводятся инженерные изыскания.
• Возникла необходимость провести ремонт линейного объекта.
• Необходимо возвести временные или вспомогательные постройки, сложить строительные материалы, поставить технику для выполнения работ, выполнить реконструкцию линейного объекта.
• Проводятся геологические исследования почвы.
• Необходимо разместить нестационарные торговые точки, рекламные конструкции и т. д.

Правовые последствия

Следует отметить, что обременение земель сервитутом не лишает собственника земли права владения и пользования собственным участком. И, как показывает практика, сервитут может помешать владельцу только в некоторых случаях:

1. Если речь идет о публичном обременении. К примеру, дорожка, проложенная посередине участка, является основной, по которой ходит неограниченное количество людей. И владельцу такого участка будет очень сложно, даже в судебном порядке ограничить или снять такой сервитут.
2. Если на обремененном участке есть чужое имущество. Собственник земли в этом случае ограничен в своем праве полностью распоряжаться землей или владеть ею. Другими словами, если у него возникнет желание возвести какое-либо сооружение, то это запрещено делать на месте, где располагается чужое имущество, и на определенном расстоянии от него. Это расстояние определяет закон.
3. Если землевладелец решает продать участок. В теории сервитут не мешает гражданину продать свой участок, но практика показывает, что продажа такого участка сильно затруднена. Ведь не многие захотят, чтобы их землей еще кто-то пользовался. Помимо этого, цена на участок с обременением гораздо ниже, чем у обычного.

Особенно проблематично реализовать землю с публичным сервитутом. Ведь здесь круг лиц, пользующихся землей, неограничен. А при оформлении прав собственности на такой участок обременение переходит новому владельцу.

Очень трудная ситуация возникает, когда сервитут устанавливается из-за необходимости обслуживать недвижимость, находящуюся на конкретном участке. К примеру, гражданин хочет оформить земельный участок в собственность, а на нем располагается имущество иного лица – газовая труба, принадлежащая газовому хозяйству данного населенного пункта. Получается, что на участке расположена недвижимость сразу двух собственников: землевладельца и газового хозяйства. В этом случае право собственности оформляется через судебные инстанции, но, к сожалению, не всегда в пользу владельца участка. Здесь помогут только правильно подобранные аргументы, описанные в исковом заявлении.