Ст. 247 ГК РФ: суть, особенности, нюансы

Достаточно часто имущество принадлежит сразу нескольким субъектам. В таких случаях говорят о долевой собственности. Особенности пользования и владения таким имуществом, а также выделения его части регламентирует ст. 247 ГК РФ. Практика применения этой нормы достаточно обширна. Рассмотрим положения статьи подробнее.

Содержание нормы

Как указывает пункт 1 ст. 247 ГК РФ, участники долевой собственности пользуются и владеют объектами по соглашению. Если оно не достигнуто, порядок устанавливается судом. По ч. 2 ст. 247 ГК РФ, любой участник может получить в пользование и владение часть имущества, соразмерно доле. Если выделить эту часть невозможно, он вправе потребовать компенсации от других собственников.

Ст. 247 ГК РФ с комментариями

Представляется, что долевые собственники могут установить любые условия и правила пользования и владения имуществом. Так как право принадлежит всем этим лицам, они по договоренности вправе совершать какие угодно действия в отношении материальных ценностей. Разумеется, поведение участников не должно нарушать положения законодательства и ущемлять интересы других людей. Реализуя правомочия пользования и владения, собственники физически обладают имуществом, извлекают из него полезные свойства. Соответственно, в рамках ст. 246, 247 ГК РФ, пользование, распоряжение, владение имуществом, с одной стороны, предопределяются спецификой объектов, а с другой – волей законных их хозяев.

Особенности

Ничто не мешает субъектам принять решение, по которому объект будет использовать только один из них (или несколько лиц). Руководствуясь п. 2 ст. 247 ГК РФ, стороны могут оговорить определенную компенсацию другим участникам за это. Однако возмещение может и не предусматриваться. Все зависит от воли участников. Причинами для этого могут служить как объективные (ограниченность площади, невозможность проживания в доме нескольких семей и пр.), так и субъективные (нежелание жить с кем-то под одной крышей) обстоятельства. В некоторых случаях, руководствуясь ст. 247 ГК РФ, собственники пользуются объектом по очереди. Это происходит при невозможности эксплуатации имущества по частям (в случае с автомобилем, например). Необходимо отметить, что соглашением сторон могут устанавливаться самые разные способы реализации правомочий, вплоть до устранения одного из собственников от владения с выплатой ему компенсации в рамках ст. 2, ст. 247 ГК РФ.

Специфика принятия решений

Порядок и условия пользования и владения объектом по соглашению участников, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, устанавливаются единогласно. При обсуждении вариантов и принятии окончательного решения не имеет значения размер доли конкретного субъекта. Главное, чтобы стороны пришли к взаимовыгодному результату. Форма соглашения участников законодательством не закрепляется. Это означает, что она должна соответствовать общим правилам статей 158-165 Кодекса. Однако, ввиду специфики соглашения, допускаются отступления. Одно из них связано с отсутствием необходимости в госрегистрации соглашения. Кроме того, автоматически не действуют правила о письменной форме, а также последствиях при ее несоблюдении.

Рассмотрение споров

Как указано в пункте первом ст. 247 ГК РФ, если участники не пришли к соглашению, порядок и условия пользования, владения имуществом определяются судом. Более того, инстанция разрешает споры и в случае наличия договоренности, но при возникновении разногласий по их исполнению. Каких-либо критериев, которыми нужно руководствоваться суду, законодательством не установлено. Однако они подразумеваются. Для начала заметим, что во внимание должны приниматься свойства спорного имущества, а также характер распределения долей между участниками правоотношений.

Выделение части в праве

Оно допускается в рамках пункта второго ст. 247 ГК РФ. При этом необходимо учесть ряд нюансов. В первую очередь такая процедура должна быть юридически и технически возможной. Кроме этого, по общему правилу, должно быть соглашение всех собственников на это. Если же оно отсутствует, то спор решает суд. В таком случае будет предоставлена часть имущества, соответствующая величине доли. К примеру, в собственности субъекта находится 1/3 в праве. Соответственно, он может получить треть объекта. Эти действия, однако, не означают материализации доли. "Реальная" часть имущества не возникает. Доля в праве остается неизменной. Между сторонами достигается только соглашение о способе осуществления своей юридической возможности. Невозможность же его достижения компенсируется судебным постановлением.

Сложные случаи

Невозможность предоставления одному из участников части имущества в соответствии с размером его доли может обуславливаться несколькими причинами. В первую очередь объект может быть неделимым. Соответственно, разделение его в натуре невозможно без существенных изменений его свойств и назначения. Кроме того, далеко не во всех случаях есть возможность выделить соразмерную часть имущества. К примеру, трем субъектам принадлежит трехкомнатная квартира площадью 45 кв. м, с комнатами в 12, 17 и 16 м². Доли участников равные. При этом в квартире есть помещения, которые всегда будут использоваться совместно: ванная, кухня. Если пойдет речь о предоставлении каждому лицу части объекта, соразмерной доли, то должны быть помещения площадью 15 кв. м (45/3). В примере таких комнат нет. В связи с этим участник, получивший в пользование и владение помещение площадью 12 кв. м, может требовать компенсацию за три недостающих метра.

Специфика расчетов

Обратимся к разъяснениям Пленума ВС. В одном из своих постановлений суд указывает следующее. При определении порядка пользования недвижимым объектом каждому долевому собственнику передается конкретная часть сооружения, в соответствии с размером его доли. При этом прекращения общего права не происходит. Выделенная часть имущества может являться неизолированным помещением и не всегда в точности соответствовать величинам долей, принадлежащих собственникам. Если в пользование передается комната, большая по размеру, чем причитающаяся субъекту часть, по требованию остальных сторон, с него может взыскиваться плата. При выполнении расчетов следует принимать во внимание цены, обычно взимаемые за пользование и владение соответствующим имуществом.

Многоквартирные дома

Владение, пользование, распоряжение общими объектами в таких сооружениях подчиняется специальным правилам. Порядок устанавливает 290 статья ГК и 36-48 нормы ЖК. В частности, предусматривается, что собственникам жилплощадей в многоквартирных домах принадлежат помещения, не являющиеся частями их квартир и предназначающиеся для обслуживания более одного помещения, в том числе:

1. Лифтовые и прочие шахты, лифты.
2. Лестницы, площадки.
3. Чердаки, техэтажи, подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации.
4. Крыши.
5. Санитарно-техническое, механическое, электрооборудование, прочие коммуникации, расположенные в доме.
6. Коридоры.
7. Участок земли, на котором находится дом, с элементами благоустройства и зелеными насаждениями, прочими объектами. Размер и границы надела следует определять согласно положениям ЗК и ГрК.
   

Распоряжение имуществом

Оно, как указывает 246 статья ГК, осуществляется по соглашению долевых собственников. Участник может распоряжаться своей частью имущества с некоторыми ограничениями. В силу положений 250 статьи Кодекса, при отчуждении доли стороннему субъекту долевые собственники наделяются преимущественным правом приобретения по стоимости, установленной продавцом, и на иных равных условиях. Исключение составляют случаи реализации объекта с публичных торгов. Данные правила, однако, не действуют в отношении собственников общих помещений многоквартирного дома. Владелец квартиры не может продать долю без отчуждения своей жилплощади. Часть каждого собственника в праве на общие помещения всегда имеет такую же судьбу, что и право собственности на жилую площадь, т. е. следует за ней.

Выводы

Владелец доли вправе требовать ее выдела из общего имущества. Однако это положение не распространяется на собственников помещений в многоквартирных сооружениях. Учитывая вышесказанное, можно определить несколько признаков долевой собственности в МКД:

1. Отсутствует возможность выделения части имущества в натуре.
2. Невозможно отчуждать долю в праве отдельно от помещения.
3. Часть не может существовать автономно. Она считается составным элементом помещения, выступающего, в свою очередь, объектом права. Соответственно, доля всегда следует его судьбе.

Аналогичными признаками обладают общие помещения в коммунальных квартирах.

Дополнительно

В качестве критерия определения доли в праве выступает площадь объекта, который находится в собственности. Часть каждого участника во вспомогательных помещениях пропорциональна доле, принадлежащей ему в общей площади дома, если другое не предусматривается соглашением. Пользоваться и владеть такими объектами могут все законные хозяева помещений. Только некоторые помещения могут быть выделены кому-либо из обладателей квартир без ущемления интересов других лиц, проживающих в этом же доме. К примеру, в некоторых случаях может предоставляться часть подвала. А вот выделение крыши, внеквартирного инженерного оборудования и прочих аналогичных объектов невозможно. Как отмечают многие юристы, доля в праве на вспомогательные помещения, как правило, является скорее обременением (обузой), нежели благом. С одной стороны, за счет такого режима пользования и владения абсолютно все собственники жилплощадей в многоквартирном доме имеют возможность эксплуатировать коридоры, лестницы, лифты и пр. Вместе с тем есть и нюансы. К примеру, зачем человеку, живущему на первом этаже, лифт? На практике возникает немало разногласий по поводу таких объектов. Все они разрешаются только в суде.