Что такое долевое строительство? Закон, договор

Что такое долевое строительство? Ипотечные системы финансирования характерны для государств с рыночными механизмами строительства новых домов, в том числе путем инвестиций дольщиков. В России же непосредственно такой способ финансирования в рыночной экономике называется долевым участием в строительстве. Но, чтобы привлечь денежные средства населения или юридических лиц, девелоперам или застройщикам необходимо оформить земельный участок, произвести его оценку и утвердить план застройки.

Долевое строительство – один из доступных способов покупки жилья

Определенная форма покупки жилого помещения по предоплате и есть участие в долевом строительстве многоквартирного дома с точки зрения обычного покупателя в соответствии с действующим законодательством. Совместные капитальные вклады будущих жильцов и гарантируют передачу жилья в собственность после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Здесь законодательно закреплена схема привлечения покупателей жилья застройщиком. Но само жилье будет построено за счет будущих собственников. Конечно, эти отношения закреплены в ДДУ.

Какая выгода для дольщика? Он приобретает недвижимость в собственность по цене ниже рыночной; жилье покупается на определенном этаже с определенной квадратурой в рассрочку без процентов за сумму, указанную в договоре. Не так давно введенная в действие нормативно-законодательная база препятствует мошенникам-застройщикам использовать полученные средства не по назначению, это гарантирует сохранность всех вложенных сумм.

Законодательство

Федеральный Закон №214 от 30 декабря 2004 г. - основной законодательный акт, защищающий отношения застройщика и физического лица – покупателя. Документ определяет права и обязанности сторон, ответственность, отношения после ввода в эксплуатацию строения. Основой закона и возникновения отношений застройщика и дольщика служит договор долевого участия в строительстве.

Этот документ:

• имеет письменную форму;
• подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате;
• обязан учитывать в себе нормы статьи 4 Федерального закона № 214.

При составлении документа должен быть учтен закон «О защите прав потребителей» и Гражданский кодекс РФ.

Согласно статье 7 ФЗ 214 о долевом строительстве, передаваемый объект, его качество должны соответствовать техническим основам строительства, градостроительным регламентам, проектной документации.

Долевое участие

Закон не ограничивает выбор гражданами объекта финансирования. Им может быть жилье в многоквартирных домах, коттеджи, индивидуальные жилые застройки, здания на несколько собственников. Однако быть проинформированным о том, что такое долевое строительство, должен каждый. Согласно договору (ДДУ) и в соответствии с законодательством, с момента ввода здания в эксплуатацию дольщик получает в собственность оговоренное жилье или часть жилого помещения в общем имуществе всех собственников.

Строительство многоквартирного дома

Существует несколько видов долевого участия в строительстве любого жилого дома:

1. 100% предоплата. Стоимость жилья фиксированная и не может изменяться с учетом инфляции. За дольщиком по договору закрепляется на определенном этаже конкретная квартира с площадью, указанной в экспликации.
2. Поэтапная оплата. В договор включено описание определенной квартиры с указанием площади, график оплаты, первый взнос, также учитывается инфляция или процент за рассрочку платежей. Отражены и взыскания в случае невыплаты дольщиком всей итоговой стоимости. Обычно дольщик передает застройщику как бы в залог оплаченные квадратные метры. По этому договору дольщик при желании получает имущественный вычет.

Заключение договора и его регистрация

После обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате ДДУ считается узаконенным и начинает действовать.

В документ обязательно должны быть включены следующие пункты:

• определение и описание жилой площади, которая впоследствии будет введена в эксплуатацию;
• срок передачи оговоренного объекта долевого строительства дольщику;
• общая цена договора и стоимость помещения, если договор будет заключен на условии рассрочки платежей;
• порядок оплаты, сроки погашения платежей;
• гарантийный срок эксплуатации (не менее 5 лет);
• обеспечение обязательств застройщика в случае невыполнения договора;
• ответственность застройщика за сохранность имущества от случайной гибели до сдачи по документам объекта в эксплуатацию;
• права наследников дольщика в случае его смерти по любым основаниям;
• иные пункты.

Страхование

Застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками, тем самым обеспечивая исполнение своих обязательств по ДДУ. Строительная компания предоставляет участникам сведения о страховщике, также его правила, составленные в соответствии с нормами действующего закона. Объектом страхования считаются имущественные интересы организации. Страховой случай – это невозможность по любым причинам застройщиком исполнить свои обязательства перед дольщиком по ДДУ. Дольщики по таким договорам страхования ответственности являются выгодоприобретателями.

Стоимость

Цена договора может определяться как стоимость всех услуг и затрат на строительство жилого дома, регулируется статьей 5 ФЗ № 214. Если договором предусмотрена рассрочка платежа, и вносимые части не уплачиваются в установленные сроки, платежи носят несистематический характер, застройщик имеет право расторгнуть договор, уведомив об этом дольщика. Законом закреплена максимальная просрочка очередного платежа в размере 2 месяцев, или если участник три раза за год вовремя не уплатил причитающиеся суммы. Закон также не запрещает застройщику в договоре предусмотреть компенсацию просроченного платежа в виде пени, размер которой четко определен.

Риски и подводные камни

Что такое долевое строительство в плане разного рода обстоятельств?

Итак, нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию - самая распространенная проблема строительства по ДДУ. Застройщик пытается заключить дополнительные соглашения с дольщиками, находя объективные причины, чтобы потери финансовые и моральные никак не компенсировать. Форс-мажорные обстоятельства также оговариваются в договоре, здесь оба участника считаются пострадавшими сторонами, никто никому ничего не выплачивает. Банкротство строительной организации также приводит к потере части вложенных средств из-за нехватки предусмотренного компенсационного фонда и страховой суммы по договору страхования ответственности перед дольщиками за неисполнение обязательств.

В случае невыполнения обязательств строительной компанией, дольщик имеет право:

• письменно обратиться к застройщику с просьбой устранения выявленных недостатков жилого помещения, указанного в ДДУ;
• если площадь помещения меньше договорной, качество работ не отвечает нормам, предложить строительной компании соразмерно затратам на устранение проблем, уменьшить цену, предусмотренную по ДДУ;
• убытки можно возместить и путем переговоров, если это не дает результатов, обратиться в судебные органы.

Дольщик имеет право не оформлять договор самостоятельно, предусмотрена возможность выдачи доверенности на регистрацию любым нотариусом.

Денежная компенсация в виде пени или неустойки - один из видов возмещения ущерба, обычно этот пункт очень подробно описан в части исполнения обязательств со стороны застройщика. Этого пункта может и не быть в ДДУ, но закон о долевом строительстве и Гражданский кодекс РФ предусматривает компенсации за неисполнение договорных обязательств. Пени и штрафы в таких случаях можно истребовать только в судебном порядке. Неустойка и ее размер четко определены законодательством, даже если договором указана большая сумма, она не сможет быть выплачена.

Налоговый вычет

Налоговый кодекс (НК) РФ предусматривает компенсацию государственных пошлин в сфере долевого строительства. Для этого в контролирующий орган необходимо представить свидетельство права собственности на жилье или акт приема-передачи недвижимости. Максимальный вычет - два миллиона рублей.

Обращение в судебные органы

К исковому заявлению обычно прикрепляют оригинал договора долевого строительства, акты обследования, акты экспертизы, подтверждающие ненадлежащее исполнение пунктов договора, другие доказательства.

Членами партии, основанной при Министерстве регионального развития, был предложен полный запрет на долевое участие в связи с армией обманутых дольщиков, но этот проект отклонили в связи с тем, что он может привести к резкому повышению цен на жилье и исчезновению со строительного рынка мелких компаний.

Преимущества и недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство со своими плюсами и минусами?

Долевое строительство продолжает оставаться для большинства жителей России единственным способом обрести собственное жилье, даже несмотря на армию обманутых дольщиков.

К преимуществам еще можно отнести:

• Невысокую цену жилья, особенно если покупать квартиру в «котловане». После сдачи дома стоимость квадратных метров сразу вырастет в несколько раз.
• Платежи в рассрочку по четкому графику в определенный день. Не надо переживать о том, что откажут в ипотеке в банке, и о том, что нужно собирать средства на первоначальный взнос. До окончания строительства дольщик вносит суммы равными платежами.

Нередко при покупке жилья на вторичном рынке появляются требования третьих лиц на вашу уже собственность (титул). Конечно, если вы берете на квартиру ипотеку в банке, то вы обязаны будете застраховаться от такого риска, но это дополнительные немалые вложения. Жилая квартира от самого застройщика полностью исключает такую ситуацию.

Всякая медаль всегда имеет обратную сторону, это же касается и долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

К недостаткам покупки жилья по ДДУ можно отнести:

• Обман. Застройщик очень часто инвесторам предлагает на подписание договоры, не предусмотренные законодательством. Или оформленные в соответствии с законодательством о долевом участии договоры, но к ним всегда просят оформить дополнительные соглашения, на основании которых посредников между участниками нет. Деньги, минуя пулы и сообщества, напрямую идут к застройщику.
• При заключении соглашения требуются специальные юридические знания. Обращаясь в профессиональные юридические агентства, человеку придется заплатить за оформление договора долевого участия в строительстве и затем за сопровождение сделки в различных органах.

Планируемый запрет на оформление договоров о долевом участии

В 2020 году планируется ввести полный запрет на долевое участие. Конечно, вопрос обманутых дольщиков решится сам собой, но увеличится количество жителей России, которые не в состоянии будут купить себе жилье. От этого решения сильно может пострадать и Жилищный фонд страны.

Фаза строительства объекта недвижимости

Большинство компаний на стадии начала строительства открывают иное юридическое лицо. Перед подписанием договора необходимо уточнить наименование учредителя. Всегда у застройщика должна быть проектная документация, т.к. вы не знаете, как должна выглядеть ваша квартира и как будет выглядеть весь многоквартирный жилой дом. Стоит обратить внимание на инфраструктуру и запросить генеральный план застройки всего района. Долевое строительство - важная инвестиция. Главная проблема России – жилищная. Благодаря участию в долевом строительстве дома, она решается за счет средств граждан. Финансовые риски по ДДУ страхуются в обязательном порядке.

Меры предосторожности

Обманутые дольщики – это бич всего рынка и всей отрасли института долевого участия в строительстве. Поэтому, чтобы не попасть в эти ряды, нужно внимательно изучать рынок, знать о компании-застройщике все, изучать проектную документацию, совет юриста и грамотная подготовка договора в этом случае являются обязательными условиями успешности сделки. Обязательно читайте отзывы о компаниях. Найдите реальных людей, которые работали с компанией-застройщиком и принимали реальное долевое участие в строительстве.