Договор найма квартиры между гражданами: образец составления

Договор найма квартиры в законодательстве выделен в отдельную главу. Действительно имеются отличия между наймом и арендой, к тому же затрагиваются основные права человека, и ограничиться чисто экономическими аспектами в одной главе затруднительно. Все это и рассмотрим.

Общая информация

Сдача жилья является дополнительным источником доходов для граждан, имеющих несколько мест для проживания. Договор найма квартиры – средство оформить отношения между сторонами и защитить собственные интересы. Владельцы недвижимости неохотно идут на это по двум причинам:

• риск оказаться на виду у налоговой службы;
• недобросовестные владельцы, не подписывая документа, имеют возможность выселить жильца в любое время, нарушая все нормы закона и, по сути, ничем не рискуя.

Значение договора найма квартиры заключается в изложении на бумаге всех имеющихся договоренностей между сторонами. Практика показывает, что нельзя ничего оставлять исключительно в рамках устных договоренностей. Все они потом легко отметаются. Бумага же дает определенную защиту при грамотном использовании своих прав. Нормативное регулирование обеспечивается в основном положениями ГК.

Суть сделки

Договор найма квартиры представляет собой сделку по передаче недвижимости в пользование за оговоренную сумму на определенный отрезок времени. Обе стороны при этом имеют и права и обязанности. Чем отличается сделка с жильем от сделки с нежилыми помещениями? Сравнивая формулировки текста, отметим, что в найме оговорена цель – проживание людей. Использование или владение в иных целях не допускается. Например, формально нельзя заключать подобные соглашения для организации офиса.

Этим и отличается договор найма квартиры между физическими лицами. Юридическое лицо вправе взять в наем жилье, оформив его в качестве аренды или в форме иного соглашения. Но здесь цель одна – исключительно проживание людей. Нельзя не учитывать положения закона о жилых помещениях в их сугубо узком использовании.

Так ли существенна разница

Договор найма квартиры предлагает более защищенную позицию в споре с владельцем квартиры. Если подписать документ об аренде, она станет значительно слабее. Неправильная формулировка в будущем лишит инструментов защиты человеком своих прав.

Использовать ли образец

На настоящий момент в открытом доступе находится немало образцов договора найма квартиры. Брать первый попавшийся нежелательно. Его лучше для начала изучить, а затем переработать под собственные нужды. В чем заключается разница?

В степени детализации условий, в наличии пунктов, которые интересны не каждому владельцу или наймодателю. Наблюдается разница в балансе между правами и обязанностями сторон. Нередки соглашения, в которых обнаруживается значительный перекос в пользу собственника жилья.

Не обязательно полностью с нуля создавать новый документ. Реален вариант переработки одного или нескольких примеров.

Использовать ли договора, подписываемые властью с гражданами при передаче жилья в рамках социального найма и других подобных программ? Они адаптированы под Жилищный кодекс и целый перечень нормативных актов. И в них могут попросту не затрагиваться нюансы, интересующие стороны, либо они решаются там не так, как им хочется.

Обязательные условия

Договор найма жилой квартиры должен содержать существенные условия. Их неточная формулировка или отсутствие приведет к признанию сделки незаключенной, то есть не приведшей к возникновению прав и обязанностей у лиц, подписавших бумагу.

В данном случае имеются в виду:

• предмет соглашения;
• цена сделки.

Сформулировать соглашение лишь из двух пунктов формально не запрещено, но его исполнение станет затруднительным. Да и разбирательство в суде будет не менее трудным.

На какие пункты обратить внимание

Предлагается следующая структура:

• вступление, или преамбула;
• сведения об участниках;
• описание жилого помещения;
• цена, которая установлена за снятие жилья;
• права и обязанности;
• ответственность участников;
• длительность соглашения;
• условия прекращения;
• иные условия, которые участники сделки захотят включить в текст документа;
• реквизиты сторон и их подписи.

Оформление преамбулы

В самом начале документа указывается дата и место подписания соглашения, а также его название. Именно оно определит, к каким нормам будет обращаться суд в случае разбирательства.

Сведения об участниках соглашения

В раздел переписываются данные из паспортов граждан: кем и когда выдан, серия, номер документа, дата и место рождения. Иногда отмечают еще и место регистрации проживания.

Предмет соглашения

Жилье, передаваемое в наем, должно быть описано довольно точно. В документ вписывается кадастровый номер, адрес нахождения, площадь помещения, число комнат. Если передается не вся квартира, а ее часть, помещения отмечаются литерами.

В законе нет детального указания на то, каким образом описывать жилье. Владелец передает жилье в пригодном для проживания состоянии с точки зрения санитарных норм. Вместе с квартирой дают право пользоваться вещами, находящимися в ней.

Стоимость жилья и порядок расчетов

Договор найма квартиры физическими лицами включает в себя определение его цены. Какой она будет, решают исключительно стороны. В расчет берется обычно средняя рыночная стоимость в регионе. Стандартный порядок предусматривает помесячную оплату. Закон ограничивает право собственника жилья менять цену исключительное на свое усмотрение. Если же подобное правило прописать, суд может признать его недействительным.

Не запрещено включать условие о периодическом росте цены в связи с инфляцией и иными факторами и о предоплате. Деньги передаются или наличными средствами или путем перечисления их на карточный счет. Если же по каким-то причинам сроки внесения платы не оговорены, они согласно ЖК перечисляются на счет не позже 10 числа следующего месяца.

Права и обязанности

В договоре найма квартиры между физическими лицами это важнейшие пункты. На некоторых ресурсах советуется не уделять им много внимания, т. к. все основные условия и без того урегулированы Гражданским и Жилищным кодексами. Ряд положений ГК сформулирован так, чтобы участники соглашения выбрали один из предложенных вариантов или использовали свой, отсутствующий в законе.

Поэтому надо сформулировать условия так, чтобы потом не возникало споров, как решить ту или иную ситуацию. Пример тому временные жильцы и лица, имеющие право проживать с нанимателем. Или кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг, за текущий и капитальный ремонт помещения. ГК предписывает не применять ряд правил, в частности, касающихся временных жильцов, порядка расторжения соглашения, если длительность соглашения не превышает 12 месяцев.

Положения об ответственности

Они достаточно размыты, и ссылка на законодательные положения ничего конкретного не даст. Лучше установить собственные правила относительно применения санкций за нарушения условий.

Длительность найма

Закон ограничивает длительность договора 5 годами. Стороны вправе установить конкретный срок действия соглашения без его автоматического продления. Например, ни наймодатель, ни наниматель в установленное время не отказались от соглашения за месяц до его окончания. Значит, оно продолжает свое действие тот же отрезок времени.

Предусматривается иной способ продолжить договор найма квартиры между физическими лицами. Например, за месяц до окончания сообщить о своем желании. Обычно это касается лиц, занимающих жилье.

Если в документе ничего не говорится о сроке, он считается действующим в течение 5 лет. Нельзя при этом не учитывать и положение об обязательной регистрации договора найма, заключенного на срок более 12 месяцев.

Условия прекращения

Частично варианты прекращения сделки описаны выше. Сюда же еще надо отнести нарушение условий. Например, задержка оплаты свыше определенного срока, порча имущества и иные пункты.

Иные условия

Пункты, которые стороны считают нужным оговорить, например запрет вселять в квартиру животных. Иногда взамен за проживание предлагается осуществить за свой счет ремонт квартиры.

Передача жилья

Оформляется актом приема-передачи. В нем отмечаются имеющиеся недостатки дома или квартиры или их отсутствие. Встречаются образы договора найма квартиры между физическими лицами, содержащие пункт-утверждение о состоявшейся передаче жилого помещения. В этом случае составлять отдельный акт не надо.

После прекращения соглашения можно составить новый акт передачи. Для бывшего жильца он служит защитой от потенциальных претензий со стороны собственника в будущем.