Договор аренды помещения: образец, особенности оформления и рекомендации

Как составить договор аренды помещения? Образец, найденный в интернете, может оказаться не подходящим. Как же защитить себя в такой ситуации сторонам договора?

Определение договора аренды помещения

Договор аренды – соглашение о передаче в пользование и владение имущества на срок и за плату, оговоренные сторонами. Недвижимость - один из наиболее распространенных объектов таких соглашений. Они имеют свою специфику. Она касается и условий, и порядка заключения.

Существует разница и между самими договорами аренды: жилья и нежилого помещения.

К недвижимости согласно законодательству относятся строения и сооружения, тесно связанные с землей, их нельзя переместить, не разрушив.

Помещения предназначаются для проживания или иной деятельности (хранения товаров, сырья, продукции, организации производства или торговли).

Существенные условия

Ими называются пункты соглашения, без которых договор считается не заключенным. Его подписание не имеет никаких последствий с точки зрения закона.

В договоре аренды – это предмет, размер вознаграждения и срок, на который передается имущество.

Предмет – объект, передаваемый во временное пользование. Размер оплаты - сумма, которую обязуется выплачивать арендатор согласно оговоренному графику.

Правило о существенных условиях затрагивает каждый договор аренды помещения, образец без этих пунктов непригоден. Отсутствие всех иных условий компенсируется положениями законодательства, а также решением суда, если не удается достичь консенсуса.

Стороны соглашения

С чего начинается договор аренды помещения? Образец всегда предлагает указать свои реквизиты участникам соглашения.

К ним относятся:

• полное наименование организации согласно уставным документам;
• полностью расписывается ФИО ИП, номер государственной регистрации, адрес проживания;
• на основании чего действуют стороны или их представители (доверенность, приказ о назначении на должность, дающую право представительства без доверенности, акт органа власти).
• прописывается, кто арендодатель, а кто арендатор.

Игнорирование подробностей приведет к затруднениям в процессе регистрации. Сложности могут возникнуть в последующем и в суде. Договор аренды помещения, образец его, или предлагает вариант заполнения пункта о сторонах, или представляет собой бланк. Остается его заполнить на свое усмотрение.

Как описать предмет аренды

В аренду передается имущество, уже стоящее на кадастровом учете. В реестр вносят и введенные в эксплуатацию здания и объекты, которые не были достроены. Запрещается передавать объекты, которые не соответствуют целям аренды (например, не обеспечивается безопасность проживания, санитарные условия производства продовольственной или иной продукции).

Описание передаваемого объекта или непосредственно вносится в текст документа, или делается отсылка к приложению. Какие сведения нужны:

• адрес объекта, его кадастровый номер;
• назначение помещения (жилое, нежилое);
• площадь, этажность, иные параметры;
• форма собственности (частная, государственная, муниципальная).

Договор аренды жилого помещения, образец, может быть рассчитан, например, на передачу всей квартиры или её части. Комната обозначается литерой согласно сведениям из технического паспорта. Аналогично описываются помещения в нежилых комплексах.

Цели передачи объекта (хранение, производственная деятельность, проживание и т.д.).

Вопросы оплаты и срока аренды

Цена договора, подписанного между частными лицами, определяется исключительно ими.

Аренда государственного или муниципального имущества оценивается согласно законодательным актам. Ими может устанавливаться как минимальный, так и максимальный размер арендной платы. Широко известно предоставление государственного или муниципального жилья за небольшую плату.

В частности, договор аренды жилого помещения, образец, содержит пункт, касающийся даты, до которой должна вноситься арендная плата за помещение. Практикуется составление графика проведения платежей отдельным приложением.

Обычно использование помещения ограничено конкретным периодом. Отсутствие оговорки о сроках обязывает считать, что договор заключен на неограниченное время.

Формулировка условия о сроке аренды влияет на то, будет ли обязательна регистрация договора.

Особенности аренды жилья

Как составляется договор аренды помещения между физическими лицами? Образец, что из него брать, а что – нет? Чаще всего речь идет не о предпринимателях или коммерческих организациях. Чтобы не возникало затруднений, желательно оговорить следующие пункты.

• оплата коммунальных услуг;
• распределение обязанностей по капитальному и текущему ремонту;
• вселения третьих лиц;
• сдача помещения кому-то постороннему;
• соблюдение норм, делающих жилье пригодным для жизни.

По закону договор аренды жилья может заключаться не более чем на 5 лет, затем или продлевается или прекращается.

Образец договора аренды жилого помещения физическим лицом легко найти в Интернете. Как производится расторжение договора аренды помещения, образец не содержит. Дается лишь ссылка на действующее законодательство.

Если вести речь о муниципальном или государственном жилье, порядок заключения аренды иной.

Гражданин должен иметь основание, предусмотренное законом. Одного лишь отсутствия жилья недостаточно. Право получения имеют инвалиды, многодетные семьи, военнослужащие и другие категории граждан.

Примерный алгоритм действий претендента на государственное жилье.

• заполняет заявление;
• приобщает к нему пакет документов, подтверждающих его права
• гражданина зачисляют в очередь на получение жилья;
• принимается решение органа власти в виде постановления или приказа;
• выдается ордер на вселение;
• заключается договор найма, он всегда типовой, в него лишь вписывают вписать паспортные данные и сведения о помещении из кадастрового паспорта.
• договор подписывается сторонами, один экземпляр остается у жильца, второй у наймодателя.

Пакет документов сдается в орган, ответственный за формирование очереди и выдачу жилья.

Аренда объектов в частной собственности

Порядок оформления договора аренды между частными лицами не сложен. Потенциальные стороны обмениваются мнениями по поводу условий, далее составляется текст.

Неудача в переговорах приводит к судебным разбирательствам, если ранее между сторонами был подписан предварительный договор, и одна из сторон заинтересована в подписании договора аренды.

Суд может обязать стороны заключить соглашение в варианте, который ими оговаривался. Насколько качественный договор аренды нежилого помещения, образец, для суда не имеет значения.

Как арендовать государственное или муниципальное помещение

Решение о передаче принимается или Правительством РФ, или региональными властями, или муниципальными администрациями. Смотря, в чьем ведении находится объект.

Государственная недвижимость передается в пользование на основе аукциона или конкурса. Порядок проведения аукциона конкурса определен региональными властями. Он примерно следующий:

Открытый аукцион - это соревнование предложений при личном присутствии участников.

Конкурс заявок проводится путем направления пакетов пакет документов с предложенными условиями аренды в специальную комиссию. Кто из участников предложит более выгодный вариант, с тем и заключат договор. Процесс проведения аукциона или конкурса фиксируется в протоколе.

От имени собственника вступает или местный имущественный департамент, или предприятие, имеющее право передать объект в аренду.

Представители малого бизнеса получают преференции, и им недвижимость в аренду может передаваться без аукционов и конкурсов. Впрочем, это не лишает их права быть приглашенными и на них.

Договор аренды нежилого помещения, образец для физических лиц не отличается от тех, что предлагаются организациям. Основой всегда служит типовой договор, утвержденный региональными властями. Формально разрешается внести предложения о дополнении или изменении в него, но на практике этого добиваются немногие.

Описанный порядок затрагивает помещения, не относящиеся к жилому фонду.

Общие подходы к составлению и регистрации договора

Как составить договор аренды помещения? Образец - лишь база для подготовки документа. Сторонам будущего соглашения стоит определиться с ожиданиями друг от друга.

Полнота и правильность формулировок помогает избежать конфликтов и защитить свои интересы в суде. Это касается как контрагентов, так и налоговой службы.

Возникают претензии к договорам аренды и у чиновников Росреестра, из-за того, как сформулированы условия. В частности, передача объекта аренды без указания на то, какие права имеет арендодатель на земельный участок под объектом аренды.

Примерный алгоритм действий участников с целью подписания соглашения.

• изготавливается копия для каждой стороны;
• договор подписывается сторонами или их представителями;
• ставятся печати;
• комплект документов сдается на регистрацию, если этого требует закон или на желание сторон.

При необходимости оформляются приложения к договору.

Государственная регистрация договора аренды

Социальный найм и договора на срок менее 12 месяцев регистрации не подлежат. Они приобретают силу с момента подписания.

Во всех иных случаях, регистрация придает договору законную силу, а не его подписание.

Требуется следующий перечень документов:

• заявление на регистрации от обеих сторон;
• копия договора с мокрыми печатями и подписями (для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра);
• фотокопия или оригинал нотариальной доверенности с прямым указанием на право передачи конкретного объекта в аренду;
• приказ или иной документ о назначении на должность, дающий право подписывать договор со стороны арендатора или арендодателя;
• акт принятия-передачи объекта.

Передачу объекта не обязательно фиксировать актом, достаточно прописать момент передачи в тексте договора.

Документ, состоящий из хотя бы двух листов, подшивается с биркой с подписями сторон и их ФИО.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, вторая вправе обратиться в суд с иском обязать Росреестр её провести.

Если нужно заключить договор безвозмездной аренды помещения, образец соглашения об аренде пригодится как основа.

Прекращение аренды

Предусматривается несколько способов:

• по взаимной воле сторон;
• автоматически в связи с истечением срока;
• через суд.

В добровольном порядке прекращение оформляется письмом или заявлением одной из сторон. Составляется акт передачи имущества для фиксации его состояния. Как составить документы? Образец расторжения договора аренды нежилого помещения готов предоставить любой юрист, несложно его найти и в Интернете.

Причиной прекращения аренды раньше срока по воле арендатора или арендодателя должно быть серьезное нарушение условий договора. Сторона направляет претензию контрагенту с предложением устранить нарушения или прекратить соглашение.

Такой порядок обязателен и для организаций, и для ИП, и для физических лиц, не являющихся предпринимателями.

В спорах предпринимателей без предварительного направления претензии или предупреждения дело в арбитражном суде не открывается.

Зарегистрированный договор аренды прекращается путем регистрации соглашения его бывших участников. Если договор прекратили по суду, истец подает заявление о прекращении его регистрации и приобщении решения суда.