Как продать квартиру? Как продать квартиру без риэлтора: документы

Любые операции с недвижимостью остаются для большинства из нас достаточно сложным процессом. Ведь покупка или продажа жилой площади происходит не каждый день. Множество владельцев недвижимости сталкиваются с подобной проблемой лишь несколько раз за свою жизнь. Тем не менее, перед ними неизбежно встает вопрос: "Как продать квартиру?" Современная практика может предложить несколько вариантов развития событий.

Способ первый: простой

Отличным вариантом для занятых людей или же тех, кто не хочет вникать во все тонкости процесса, является обращение в риэлтерское агентство. Его сотрудники возьмут на себя все хлопоты по оценке стоимости рассматриваемой жилой площади, размещению объявлений в печатных изданиях и Интернет-ресурсах, оформлению всей необходимой документации и непосредственное заключение сделки купли-продажи. Это позволит вам сэкономить значительное количество времени, сил и нервных клеток. Тем не менее, у подобного метода можно выделить и некоторые недостатки. Например, от вас потребуется некоторая сумма на оплату услуг посредника в лице риелтора. Зачастую это определенный процент от стоимости совершаемой сделки. Следует также отметить, что данная величина регламентируется государственной нормативной документацией. Тем не менее, рассматриваемый процент для большинства граждан остается достаточно высоким. Что же делать в подобной ситуации?

Способ второй: самостоятельный

Если вы задались вопросом "Как продать квартиру без риэлтора?", то этот вариант определенно вам подходит. Ведь всем известно, что владелец продаваемой недвижимости может самостоятельно провести те же действия и мероприятия, что и сотрудник риэлтерского агентства. Однако важно помнить, что продать квартиру без посредников можно при относительно небольших расходах финансовых средств, но больших затратах свободного времени. Однако не все так критично. Возможно, понадобится всего лишь пара часов каждый день. Существует также несколько нюансов, отличающих самостоятельную продажу жилой площади от риэлтерских услуг. Но они легко превозмогаются, если, конечно, вы располагаете всеми необходимыми документами.

Основные этапы

Поскольку общий вопрос "Как продать квартиру?" достаточно объемный и сложный, разделим весь процесс на несколько основных разделов.

Первый этап: с чего начать?

Перед тем как продать квартиру в Москве, необходимо осуществить важное мероприятие. Оценить недвижимость. Всем понятно, что продавец хочет продать подороже, а покупатель - купить подешевле. Однако, перед тем как размещать информацию о вашей жилой площади в бумажных изданиях и Интернет-ресурсах, необходимо определить оптимальную цену. Итак, давайте выясним, за сколько продать квартиру. Для того чтобы выяснить величину оптимальной цены, необходимо узнать стоимость, по которой наиболее вероятно у вас захотят приобрести вашу недвижимость. Сделать это достаточно просто. Приобретите несколько журналов или найдите несколько сайтов, где есть разделы покупки/продажи недвижимости. Затем подберите варианты, которые максимально похожи на ваш собственный. Чтобы наверняка не ошибиться, можете посетить некоторые из предложенных квартир под видом покупателя. Не бойтесь задавать все интересующие вас вопросы, уточняйте детали, критически сравнивайте вашу квартиру с рассматриваемой. После посещения нескольких подобных вариантов уже будет складываться представление о рыночной стоимости. Можно пойти немного другим путем. За некоторую плату пригласите оценщика. Основываясь на собственном опыте и общепринятых нормах, он составит вам ориентировочную стоимость вашей квартиры. Исходя из полученных данных, вы сможете выставить свою цену. Тем не менее, следует помнить, что завышенная стоимость способна неоправданно затянуть процесс поиска покупателя. Таким образом, вы потеряете не только свое время, но и финансовые средства.

Критерии оценки

"Как продать квартиру быстро?" - спросите вы. Для этого необходимо опираться на несколько важных факторов при оценке вашей жилой площади. Первый из них - месторасположение. Имеется в виду благополучие и так называемая престижность района. Кроме того, важно учитывать степень развития инфраструктуры. К ней относится удобство транспортного сообщения, торговые, культурные и развлекательные центры, близость различных детских учреждений и всевозможных объектов здравоохранения. Чем ближе располагаются указанные организации, тем выше будет и стоимость квартиры. Благоприятным фактором также считается близость "зеленых" зон, парков, скверов, водоемов. Учитывая все выше перечисленное, не следует забывать и про ближайшие перспективы развития рассматриваемого квартала или района.

Вторым критерием можно обозначить общее состояние дома. К данному параметру можно отнести внешний вид и возраст здания, а также типовую серию постройки. Это позволяет учесть так называемую "капитальность" дома и степень комфортности проживания в нем. Таким образом, удорожанию квартиры способствует не только общая эстетическая привлекательность здания, но и наличие улучшенных коммуникаций (к ним относятся, один или несколько лифтов, мусоропровод, видеонаблюдение, общий уровень сервиса), удобные автомобильные стоянки и подземные паркинги, ухоженный двор.

Чтобы знать, как выгодно продать квартиру, необходимо также ознакомиться с третьим фактором. Это количество этажей в здании. Среди них следует особенно выделить первый и последний. Отметим, что в первом случае жилая площадь может быть как дороже (в зависимости от вероятности использования рассматриваемых помещений для коммерческих целей), так и дешевле прочих вариантов (из-за близости подвала, мусорных баков; возможной сырости и холода; шумового загрязнения от парковки, улицы, хлопающих подъездных дверей и так далее). Кроме того, оконные проемы на первом этаже необходимо дополнительно защищать от проникновения грабителей и вандалов. В свою очередь, квартиры, расположенные на последнем этаже какого-либо строения, как правило, на 5-10% дешевле остальных. Близость крыши способствует появлению сырости, ухудшенной теплоизоляции, вероятности протекания дождевой и талой воды. Это редко компенсируется осознанием того, что никто не будет, грубо говоря, "ходить по голове". Как выгодно продать квартиру, расположенную на последнем этаже? Расскажите о живописном виде из окна, об отсутствии насекомых, а также о пользе упражнений в виде ходьбы по лестнице. Конечно же, исключение составляют пентхаузы и многоуровневые апартаменты. Все прочие этажи оцениваются примерно одинаково.

Если вы задались вопросом "Как продать квартиру без риэлтора?", то необходимо обратить внимание на расположение вашей жилой площади на этаже. Так называемые "торцевые" и "угловые" апартаменты считаются немного худшим вариантом по сравнению с недвижимостью, расположенной в "середине" дома. Подобное разделение осуществляется исходя из того, что перечисленные ранее варианты некоторыми стенами граничат с уличным пространством. Из-за этого необходимы особые условия, направленные на достижение комфортных условий проживания, таких как обеспечение требуемой теплоизоляции; борьба с проникновением влаги, которая является причиной повышенной сырости и образования грибка. Таким образом, если ваша квартира относится к числу "угловых" или "торцевых", то учитывайте, что она, как правило, будет немного дешевле подобных аналогов.

Четвертый фактор - планировка. При рассмотрении данного критерия необходимо учитывать как общую площадь в целом, так и жилую - в отдельности. Кроме того, важную роль играют размеры кухни и всевозможных вспомогательных помещений. Если вы задались вопросом "Как продать квартиру быстро?", то описывайте удобство планировки, перечисляйте, есть ли раздельные санузлы и удобные "подсобки". Кроме того, обратите особое внимание на открывающийся из окна вид. Красивый пейзаж - это еще один фактор, из-за которого покупатель будет вынужден заплатить большую сумму. Помимо всего ранее перечисленного вам, как продавцу, необходимо учитывать следующий критерий - уровень платежеспособности возможных покупателей. Чтобы не ошибиться, придерживайтесь средней стоимости квадратного метра в вашем регионе.

Второй этап: подготовка помещений

Конечно же, перед тем как продать квартиру, ее необходимо надлежащим образом обустроить. Сейчас речь пойдет о несложном косметическом "макияже", который позволит сделать вашу жилплощадь привлекательнее в глазах покупателя и поднять общую стоимость на некоторое количество условных единиц. Итак, при предпродажной подготовке следует руководствоваться одним несложным правилом: квартира должна выглядеть чистой, свежей, просторной и не иметь явных недостатков. Не зря же существует поговорка "Встречают по одежке". А значит, видимые недостатки (например, проржавевшие трубы, неисправная сантехника, следы от протечек) нуждаются в срочной ликвидации или тщательной маскировке. Это поможет сконцентрировать внимание покупателя на преимуществах недвижимости. Помимо этого, перед тем как продать квартиру, проведите генеральную уборку. Вывезите ненужную мебель, избавьтесь от поломанных и нерабочих вещей. Подобные приготовления позволят не только визуально выиграть немного пространства, но и поспособствуют приданию квартире ухоженного и аккуратного вида. Тем не менее, не стоит доводить все до абсолюта. Недвижимость, лишенная какой-либо мебели и техники, становится нежилой и неуютной.

Даже если вы следовали всем предыдущим советам, не нужно забывать о запахе. Помните, что неприятные ароматы негативно влияют на общее восприятие квартиры. Как же с этим бороться? Тут тоже есть несколько небольших секретов. Для начала хорошенько проветрите все комнаты и оставьте в каждой по небольшому блюдечку. Насыпьте туда молотый кофе. Он уберет несильные запахи. Используйте освежитель воздуха, но знайте меру. Помните, что легкий аромат краски навевает мысли о новизне и чистоте. А создать атмосферу уюта и тепла помогут запахи сдобы, кофе, цветов, фруктов и шоколада. Используйте эти приемы и заставьте покупателя думать, что именно ваша квартира - его мечта!

Третий этап: объявления

После всех описанных приготовлений необходимо переходить к более "бумажной" работе. Сфотографируйте все комнаты с наиболее выгодных точек зрения, уделите внимание санузлу и балкону, а также виду из окна, если, конечно же, вы можете им похвастать. Отметьте расположение дома на карте и снимите его с наиболее интересных ракурсов. Грамотно и правильно составьте объявление. В этом вам помогут представленные ниже рекомендации.

Эффективное объявление

Если вы интересуетесь, как продать приватизированную квартиру, - проявите фантазию и придумайте яркий и интересный заголовок. В основном тексте укажите максимум информации в сжатом формате. Реклама вашей квартиры должна отвечать на следующие вопросы: "Что? Сколько? Где? Кто? Когда? Куда?" При этом необходимо помнить, что содержание и форма являются определяющими критериями, а длина сообщения - второстепенный фактор. Важно придерживаться общепринятого порядка изложения. Помните, что текст должен легко и просто "читаться". Конечно же, каждый продавец стремиться к наиболее быстрой реализации предлагаемой недвижимости. Поэтому можете воспользоваться следующим приемом: составьте несколько объявлений и приложите к каждому из них лучшие фотографии. Это повысит шансы на успех. Существует также набор "секретных" слов и фраз. К примеру, словосочетание "без комиссии" сообщает покупателю о том, что от него не потребуется переплат на покрытие риэлтерских услуг. Это сделает ваше предложение наиболее привлекательным на фоне остальных. Однако существует целый ряд "символов", которые способствуют изначальному удешевлению недвижимости. К ним относят фразы "срочно", "торг" и им подобные. Они прямым текстом сообщают покупателю о том, что вы согласны опускать цену до "победного конца".

Четвертый этап: ответы на звонки

Вполне логично, что после размещения вашего объявления в печатных изданиях или Интернет-ресурсах, вам будут звонить потенциальные покупатели. Как же правильно отвечать им? Это несложно. Разговаривайте дружелюбно, отвечайте на все вопросы четко и внятно, не пугайте звонящих встречными расспросами, предлагайте вживую посмотреть на предмет торговли. Если некоторые из этих рекомендаций ставят вас в тупик, то наберитесь терпения и заготовьте небольшую подсказку с ответами на возможные дополнительные вопросы.

Пятый этап: товар лицом!

Следующим шагом в переговорах с потенциальным покупателем станет показ недвижимости. Такая схема поможет вам не только реализовать апартаменты целиком, но и предоставит советы, как продать долю в квартире. Итак, чего придерживаться при просмотре недвижимости покупателем? Прежде всего, не пугайтесь, если к вам в первое время будут обращаться агенты-риелторы. Ведь они могут продать вашу квартиру гораздо быстрее. Будьте с ними так же приветливы, как с обычными покупателями. Кроме того, приготовьтесь, что вам необходимо будет часто и порой долго показывать вашу недвижимость. Выбирайте, что для вас важнее: успешная и быстрая продажа квартиры или развлечения и работа на дачном участке, например. Позаботьтесь о том, чтобы ваши домочадцы, питомцы, дети или же квартиранты не мешали осмотру помещений. Помните, что грамотные переговоры и уместные торги - залог быстрой продажи ваших апартаментов. Помните, что ваши доводы должны быть уместны и аргументированы. Кроме того, нелишним будет последить за речью. Не следует говорить без умолку, не надоедайте своим красноречием покупателю. Помните, что ему так же тяжело, как и вам.

Шестой этап: залог - брать ли не брать?

Если настал тот счастливый момент, когда продавец и покупатель сошлись в цене, то следует переходить к оформлению всех необходимых документов. Если ваш клиент хочет "забронировать" апартаменты, то следует составить предварительный договор продажи квартиры. Эта предосторожность позволит юридически зафиксировать передачу и сумму залога, получить некоторые гарантии относительно заключения искомой сделки в будущем, описать оговоренную стоимость жилплощади и установить некоторую ответственность сторон.

Седьмой этап: подготовка документов

Не следует обольщаться простотой описанных ранее мероприятий. Ведь вы должны подумать еще об одном вопросе перед тем, как продать квартиру, - какие документы нужны для этого. Наиболее распространенный перечень требуемых бумаг выглядит следующим образом:

1. Технический и кадастровый паспорт.
2. Соответствующие справки из паспортного стола и коммунальных служб.
3. Свидетельство о праве собственности, а также документ, подтверждающий его.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариально заверенное согласие обоих супругов (если вы состоите в браке).
6. Разрешение на продажу от органов попечительства и опеки (если на данной жилой площади прописаны несовершеннолетние дети).

Как правило, этот список может немного варьироваться в зависимости от ситуации. Однако чем быстрее вы разберетесь с подобными вопросами, тем быстрее сможете продать квартиру. Документы в государственных структурах зачастую изготавливаются в срок от 14 дней до месяца.

Восьмой этап: передача ключей

Этот шаг можно по праву считать заключительным. Подготовка к продаже, заключение договоров, проведение сделки уже позади. Осталось только освободить апартаменты, окинуть их прощальным взглядом, получить оговоренную сумму и передать ключи покупателю!