Как продать квартиру в ипотеке: советы

При возникновении вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, нужно помнить, что это возможно, однако необходима непростая процедура, поэтому придется руководствоваться особыми способами. Для оформления удачной сделки важно знать все тонкости и правила, которые придется применять.

Участники

В сделке принимают участие несколько лиц:

1. Собственник квартиры, которая заложена под ипотеку, желающий осуществить продажу имущества.
2. Покупатель.
3. Банк, являющийся залогодержателем. Это организация, у которой оформлялся кредит, залогом при этом является приобретенная квартира.

Сделку осложняет присутствие банка, так как без него можно было бы просто поставить подпись на договоре, отдать и получить денежные средства. Когда недвижимость заложена в банке, она является находящейся в обременении, что определяет невозможность распоряжения ею по собственному усмотрению.

Особенности ипотечных договоров

Большинство кредитных договоров, которые оформляются по случаю ипотеки, содержат отдельный пункт, согласно которому собственник лишается прав продажи объекта залога, а именно квартиры, которая приобретена в ипотеку, если не получит на это письменное согласие от лица кредитной организации, а именно банка, занимающегося выдачей и получением кредита. Это ограничение распространяется только до момента окончательной выплаты долга.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Сначала необходимо поставить банк, выдавший кредит, в известность о таком намерении, как продать квартиру в ипотеке, поскольку без одобрения кредитной организации это сделать невозможно. Когда банк не оповещен о том, что собственник не просто осуществляет досрочное погашение долга, а именно продает квартиру, то есть передает все права на нее другому лицу, по решению руководства кредитной организации возможно наложение запрета на сделку купли-продажи. Чтобы не возникало лишних проблем или осложнений, необходимо сначала предупредить банк, дождаться его разрешения, а затем осуществлять дальнейшие действия.

Решение проблем с банком

Нужно указать причину, по которой кредит погашается досрочно. Можно указать такие поводы, как невозможность постоянно выплачивать кредит из-за измененных финансовых условий, переезд в другой населенный пункт (можно указать даже район или регион), сильное заболевание или подтвердить факт увольнения с работы. Банк не желает досрочного погашения кредита, так как для этой организации выгодно долгосрочное сотрудничество и получение максимума процентов от человека, поэтому аргументировать причину продажи квартиры нужно подробно и правдиво, основания должны быть достаточно вескими.

Необходимо подыскать покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру с обременением до момента заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительно выписаться из квартиры, особенно следует обратить внимание на выписку несовершеннолетних детей. Для них требуется отдельное разрешение органов опеки, поэтому необходимо позаботиться об этом заранее.

Внесение задатка покупателем

Особого внимания требует проведение процедуры внесения задатка с покупателем. Для этого необходимо оформить договор задатка. Покупатель обязан передать продавцу такую сумму, которая равна неоплаченной сумме ипотеки. Для того чтобы покупатель был в безопасности, необходимо оформить эту процедуру в кабинете нотариуса. Как продать квартиру в ипотеке? Сделать это можно, когда будет снято обременение с имущества. Данная процедура проводится через Регистрационную палату.

Договор задатка

В договоре задатка обязательно должен быть пункт, в котором обозначаются точная сумма сделки и порядок расчетов. Сам порядок расчетов в большинстве случаев организуется по проверенной и популярной схеме. Продажная стоимость квартиры разделяется на 2 части. Одна из них равна долгу продавца перед банком. Вторая должна отвечать сумме, которую дополнительно назначает сам продавец. Обычно их ставят на 2 депозитные ячейки. Организатором этого, как правило, выступает тот же банк, который предоставлял ипотеку.

Заключение сделки

Пока не заключен договор купли-продажи, снять деньги их имеет возможность только покупатель. Продавец не имеет к данным деньгам доступа. Когда сделка купли-продажи осуществлена, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Банк забирает сумму долга из специально отведенной для этого ячейки. Деньги из второй ячейки может использовать продавец, так как покупатель отдает эти деньги лично ему.

Также в договоре обязательно обозначается срок, за который продавец обязан осуществить сделку купли-продажи квартиры. Обязательно есть отдельный пункт, в котором предусматривается срок, когда банк снимает обременение с квартиры.

Продавец и покупатель обязаны обратиться в банк, чтобы осуществить погашение кредита. Это необходимо для того, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку. Сотрудники банка выписывают и предоставляют справку, свидетельствующую о снятии задолженности, а также отдается закладная на квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в Регистрационную палату. Обычно для этого нужно привлекать законного представителя. В данную организацию необходимо подать заявление, в котором указывается, что ипотека окончена. Это необходимо сделать, чтобы ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, был положительным.

Для снятия обременения помимо заявления необходимо предоставить перечень необходимых документов:

1. Заявление, в котором указывается просьба снять обременение с квартиры, ранее приобретенной в ипотеку.
2. Паспорт человека, который имеет права собственности на жилплощадь.
3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
4. Справка, в которой указано, что задолженность полностью погашена.
5. Закладная.

Когда процедура регистрации факта окончания ипотеки будет завершена, необходимо обратить внимание, что на обратной стороне свидетельства имеется штамп, в котором указывается подтверждение снятия квартиры с учета по ипотеке.

Узнать о том, как продать квартиру в ипотеке, можно только после того как все необходимые действия будут осуществлены (то есть после того как обременение полностью снято). С покупателем заключается договор купли-продажи, а сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. После этого можно удостовериться, что ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, положительный.

Взятие другого кредита

Иногда собственник принимает решение об увеличении собственной жилплощади. В этом случае нет необходимости в продаже уже взятого в ипотеку жилья. Достаточно обратиться в банк с просьбой о выдаче другого кредита, то есть замены старого на новый, поэтому можно продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно взять ипотеку на квартиру с большими габаритами, а банку отдать ту, которая была приобретена ранее. Расчет кредита произведут по-новому, и человек сможет жить в той квартире, которая его устраивает. Это действие можно осуществить только в том случае, если кредит еще не выплачен полностью.

Банки редко соглашаются на данную процедуру, однако можно попробовать обратиться к сотрудникам с этой просьбой, например, при желании продать квартиру по военной ипотеке. Есть шансы на положительный ответ только в том случае, если просрочек или других негативных моментов по кредиту не было. Иногда банк отказывает в этой просьбе без видимых причин. Тогда перекредитование выполнить невозможно. В этом случае есть только одна возможность расстаться с квартирой - найти покупателя самостоятельно. Он должен согласиться выкупить не до конца оплаченную квартиру. В этом случае у человека появляется возможность на вырученные деньги оплатить залог по ипотеке, внести некоторые проценты и далее выплачивать кредит за квартиру, имеющую большие габариты. Это необходимо знать перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Продажа покупателю, на которого тоже оформлена ипотека

На современном рынке недвижимости немало покупателей приобретают жилье, а затем не знают, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, поэтому есть большая вероятность того, что люди сами заинтересуются жилплощадью, которая временно обременена из-за необходимости выплаты ипотеки. Процесс продажи квартиры таким образом очень сложен, однако некоторые люди его практикуют.

Сначала нужно узнать у покупателя, какая именно сумма есть у него на руках, и сколько ипотечных финансовых средств, чтобы продать квартиру под ипотеку. Если у покупателя-ипотечника есть достаточно собственных денег для погашения задолженности продавца, то есть шанс осуществления данной сделки, тогда можно решить, как продать квартиру под ипотеку.

Порядок действий для продажи квартиры покупателю, имеющему ипотеку

1. Оповестить банк о желании досрочно погасить кредит и выполнить это действие, например, можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.
2. Обе стороны подписывают договор задатка, а затем обращаются к нотариусу для его заверения.
3. Задаток обязательно должен быть точно равен долгу перед банком. Он автоматически причисляется к стоимости квартиры. В договоре задатка необходимо обязательно указать, что покупатель осуществляет приобретение квартиры в определенном банке.
4. В банке покупатель обязан оплатить долг по ипотеке. Как только оплата признается осуществленной, сотрудники банка выдают закладную на то, чтобы продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет находящуюся, а также справку, в которой указывается, что задолженность по ипотеке полностью покрыта.
5. Продавец совместно с представителем банка должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы полностью снять обременение с жилплощади. Для этого необходимо написать заявление, в котором отражена данная просьба.
6. Когда регистрация осуществлена, продавцу выставляют печать, которая подтверждает его право собственности, так как есть обоснование снятия квартиры с обременения.

Подготовка документов для банка покупателя

Необходимы такие свидетельства:

1. Выписка из ЕГРП выдается на квартиру. Она необходимо для того, чтобы можно было легко подтвердить, что обременение на квартиру снято.
2. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам, выдается в ТСЖ или домоуправлении.
3. Справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее официальное название - "выписка из домовой книги".
4. Оценка при желании продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет числящуюся, в обязательном порядке должна заказываться в компании, имеющей лицензию. Обычно в банке можно взять отдельный список компаний, являющихся партнерами данной организации. Как правило, она делается в течение 3 дней, а оценивается примерно в 3500 рублей. Обычно эту справку оплачивает покупатель самостоятельно, так как этот документ необходим банку для оформления ипотеки.

Банку покупателя необходимо предоставить все запрашиваемые его сотрудниками документы, чтобы получить одобрение квартиры, которая будет приобретена. В случае одобрения заявленной сделки банком необходимо обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы официально зарегистрировать сделку купли-продажи.

Как взять выписку из домовой книги?

Чтобы доказать покупателю, что никто не имеет права на жилплощадь или проживание в ней, и продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо сначала выписаться из жилплощади вместе со всеми остальными проживающими в ней людьми, а затем заказать данный документ. Для этого необходимо произвести снятие с регистрационного учета, что делается по месту жительства. Все зарегистрированные или их представители направляются в Паспортный стол. Там они должны каждый от своего имени написать заявление, в котором указывается желание выписаться из квартиры, а также отдать сотрудникам данной организации собственные паспорта.

Каждый примерно через 7 дней повторно обращается в Паспортный стол для того, чтобы забрать свой паспорт и справку. Несовершеннолетние дети выписываются из квартиры через представительство от собственных родителей или опекунов, однако предварительно для них необходимо получить специальное разрешение органов опеки и попечительства. Когда все эти действия выполнены, берется выписка из домовой книги. В ней должно быть написано, что квартира совершенно свободна от жильцов, так как в ней никто не прописан.

Продать ипотечную квартиру можно, однако следует помнить, что обычно сделать это получается только по сниженной примерно на 10% цене, если сравнивать ее со средней на рынке. Чтобы осуществить данное мероприятие, нужно придерживаться всех перечисленных правил и рекомендаций.