Можно ли продавать неприватизированную квартиру? Какие документы нужны для продажи квартиры? Кто собственник неприватизированной квартиры?

В некоторых случаях люди задумываются, можно ли продавать неприватизированные квартиры. Дело в том, что в современной России доля частного жилья растет, но в реальной жизни все равно можно столкнуться с неприватизированными помещениями. Граждане, проживающие на такой территории, обычно не задумываются над продажей имущества. Но бывают исключения. Поэтому приходится искать ответы на вопросы, связанные с неприватизированным жильем. Какие права есть у жильцов в подобных квартирах и как проводить сделки, если последние оказываются неприватизированными?

Неприватизированные квартиры - это...

Что такое неприватизированные квартиры? Можно ли продавать их?

Как правило, так определяется жилое имущество, которое не принадлежит жильцам. Оно находится в собственности у других организаций или лиц.

Приватизация - это процесс преобразования квартиры в частную собственность. И на сегодняшний день в России можно всего 1 раз бесплатно участвовать в приватизации.

Неприватизированное жилье - это просто квартира/дом, где живет семья, но не более того. Имущество не является собственностью проживающих. И им в случае необходимости приходится искать ответ на вопрос: а можно ли продавать неприватизированные квартиры?

Собственник имущества

Однозначного ответа здесь нет. Дело в том, что нередко закон говорит об одном, а практика демонстрирует другое - и вопросы, связанные с приватизацией, являются как раз таким исключением. Но об этом немного позже.

Для начала необходимо узнать, кто является собственником неприватизированной квартиры, так как только владелец имущества будет иметь право на продажу или дарение своей собственности. В данном случае таковым выступает государство в лице администрации того или иного города. Именно государственные региональные органы дают разрешение на прописку, приватизацию и иные операции с жильем.

Права и обязанности в неприватизированном жилье

Некоторые полагают, что неприватизированные квартиры никому не принадлежат, а люди, проживающие на подобной территории, бесправны. Но это не так. Как мы уже выяснили, государство является собственником неприватизированного жилого имущества. А что можно сказать о жильцах?

Для того чтобы иметь право на проживание в государственной квартире, гражданин должен иметь там прописку. Обычно с жильцами заключается договор социального найма жилья. После этого проживающие наделяются определенными правами:

• на проживание на указанной территории;
• на участие в приватизации;
• прописку близких родственников по данному адресу (обычно подразумеваются дети);
• прописку третьих лиц с разрешения собственника;
• предоставление нового жилья при выселении.

При всем этом как таковой ответственности за содержание квартиры проживающие не несут. Они обязаны оплачивать коммунальные счета, но не более того. Налогообложения для неприватизированных квартир не предусмотрено, а ремонт всего жилого имущества должен проводить его собственник.

О статусе

Можно ли продавать неприватизированные квартиры? Ответить на этот вопрос, казалось бы, не так трудно. Достаточно разобраться в статусе изучаемого имущества.

На основании всего вышесказанного можно прийти к выводу, что жильцы государственных квартир не могут совершать операции с данным имуществом. Только после приватизации эти граждане получат жилье в собственность и смогут полноправно им распоряжаться. Например, дарить или обменивать.

Что это значит? Можно ли продавать неприватизированные квартиры? До приватизации жильцы не имеют права совершать сделки с жильем, в котором они прописаны. Поэтому продажа имущества невозможна. Но, как уже было сказано, бывают исключения.

Способы реализации неприватизированных квартир

Если семья живет в государственной квартире, это не значит, что поменять или продать имущество она не сможет. В России уже давно существует практика реализации неприватизированного жилья:

• Например, можно обменять неприватизированную квартиру. Но сделать это довольно проблематично, так как обычно люди неохотно соглашаются на сделки, связанные с неприватизированным жильем.
• Кроме того, продать его можно путем прописки на данную жилплощадь покупателя. При этом продавцу передаются денежные средства, после чего он выписывается. А покупатели, прописанные заранее, будут сами заниматься приватизацией.
• Последний вариант развития событий - это приватизировать квартиру и только потом выставлять ее на продажу. Данный метод приветствуется больше всего. Он избавляет покупателей и продавцов от большинства проблем.

О размене

Как происходит размен неприватизированной квартиры? Как правило, этот процесс осуществляется с привлечением третьей стороны - агентства недвижимости. Реализация жилья проводится через так называемый буфер - квартиру агентства, предназначенную для операций с "неприватом". В данном случае происходит следующее:

1. Покупатель неприватизированной квартиры передает деньги за имущество продавцу.
2. Продавец выкупает у агентства недвижимости "буфер".
3. Происходит выписка продавца и прописка покупателя с разрешения муниципалитета.
4. Оформляется купля-продажа "буфера" агентству. В ходе операции продавец получает деньги за неприватизированную квартиру на руки.

Это далеко не самый популярный вариант развития событий, но он применяется на практике.

Что нужно для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры? Для начала необходимо ее приватизировать. Для того чтобы сделать это, потребуется подать соответствующее заявление в городскую администрацию. После изучения представленных документов муниципалитет разрешит дальнейшую приватизацию - с гражданами будет заключен договор о приватизации, после которого права на жилье перейдут в частную собственность.

Чтобы приватизировать квартиру, вам потребуются:

• заявление;
• паспорта всех жильцов-участников процесса;
• отказы от участия в приватизации (от тех, кто не хочет получать долю в жилье);
• документ-основание, указывающий на право проживания в квартире;
• выписка из ЕГРП и из домовой книги;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

При оформлении отказов от участия в приватизации необходимо заверять данные документы у нотариуса. Дети до 14 лет в процессе участвуют обязательно. В противном случае можно получить разрешение от органов опеки на отказ в участии в приватизации несовершеннолетнего.

После приватизации

После того как квартира будет приватизирована, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на жилье. Иначе осуществлять сделки с ним будет невозможно.

В Росреестр необходимо принести:

• паспорт;
• заявление на внесение изменений в кадастровый паспорт;
• договор о приватизации;
• кадастровый паспорт (если есть).

В течение 5 дней с момента подачи заявления гражданам должны будут выдать свидетельства о правах собственности. После этого муниципальная неприватизированная квартира перейдет в частное владение. Забирать свидетельство необходимо, предоставив удостоверение личности.

Купля-продажа

Какие документы нужны для продажи квартиры? Точный перечень необходимых бумаг назвать проблематично - многое зависит от обстоятельств. Даже если речь идет о неприватизированном жилье.

Чаще всего подобные сделки требуют:

• паспорта сторон (покупателя и продавца);
• кадастровый и технический паспорт имущества;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о правах собственности на квартиру;
• выписку из домой книги и БТИ;
• заверенное нотариусом согласие супруга на сделку;
• разрешение от органов опеки на реализацию имущества, при наличии несовершеннолетних детей.

После того как в присутствии нотариуса будет подписан договор купли-продажи, стороны должны произвести обмен: деньги передаются продавцу, а покупателю выдают расписку в получении денежных средств. После этого можно снова идти в Росреестр для регистрации новых прав собственности на жилье.

Заключение

На самом деле все не так трудно, как кажется. Но нужно выяснить и еще один вопрос: кому достанется неприватизированная квартира после смерти нанимателя? Подобное имущество не переходит по наследству. Поэтому жилье останется государственным, и там смогут проживать все зарегистрированные лица. То есть, если при жизни гражданин пропишет в квартиру тех или иных людей, даже после смерти нанимателя им можно будет проживать на данной территории.

Итак, можно ли продавать неприватизированные квартиры? Да, но данная сделка не слишком привлекает покупателей. Специалисты рекомендуют сначала приватизировать жилье и только после этого заниматься его продажей. Так сделка будет выполнена с минимальным риском и для покупателя, и для продавца. Ничего трудного в данной процедуре нет.