Согласование перепланировок нежилых помещений: необходимые документы, описание процедуры

Цель любой перепланировки – улучшение эксплуатационных характеристик помещения. В ряде случаев провести переустройство можно только после согласования с контролирующими органами.

В каких случаях требуется согласование

Придется обязательно провести согласование перепланировок нежилых помещений в следующих случаях:

• Если будут монтироваться стены, которые увеличат нагрузку на несущие конструкции.
• Перемещение санитарной комнаты.
• Перенос вспомогательных конструкций, к примеру, лестницы или окна.
• Установка новых окон, уменьшение или увеличение оконных проемов.
• Установка нового оборудования, которое потребует подключения коммуникаций, к примеру, монтаж газовой печи на новом месте.
• Изменение конструктивных особенностей пола, что влечет за собой увеличение нагрузки на всю конструкцию этажа или здания.
• Демонтажные или монтажные работы с лестничными проемами.
• Подключение новых инженерных сетей.

Однако не стоит спешить с закупкой строительных материалов, а предварительно обратиться в департамент архитектуры и уточнить необходимость в согласовании работ.

В каких случаях не требуется никаких согласований

Не потребуется согласование перепланировок нежилых помещений при проведении следующих работ:

• косметический ремонт, который не предполагает изменения конфигурации несущих конструкций;
• замена сантехнического оборудования на аналогичное, без перемещения сетей;
• демонтаж оборудования и мебели, не предусмотренной технической документацией на помещение.

Куда обращаться

В зависимости от вида предполагаемых работ и месторасположения нежилой недвижимости, обращаться за согласованием придется в разные контролирующие органы.

Если планируется перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, независимо от того, будут работы значительными или нет, то необходимо обратится в территориальный департамент Жилинспекции. Когда переустройство будет проводиться в нежилом здании, обращаться следует в Префектуру административного округа, где расположено сооружение.

Порядок согласования незначительной перепланировки

К незначительным изменениям можно отнести устройство проемов в несущих стенах, демонтаж перегородок, замену сантехнического оборудования, без изменения месторасположения стояковых труб и прочие работы. В этом случае, перепланировка нежилого помещения в нежилом доме потребует создания архитектурной части проекта и ее согласования. Помимо этого, придется собрать следующие документы:

• Правоустанавливающие на объект недвижимости.
• Документы по форме 1а и 5, которые оформляются в органах БТИ.
• Архитектурная часть проекта.

Также потребуется согласовать работы в Роспотребнадзоре и УГПС. Получить согласие эксплуатирующей организации, которая обслуживание жилое здание. Получить разрешительные документы от Жилинспекции.

После проведения всех ремонтно-строительных работ, собственник помещения приглашает комиссию. Она должна состоять из представителей Жилинспекции и эксплуатирующей организации. Подписывается акт, подтверждающий ввод в эксплантацию улучшений.

Как только будет подписан акт, можно приглашать специалистов бюро технической инвентаризации для проведения обмеров. После получения обновленного паспорта БТИ, можно обращаться в Росреестр, для внесения изменений в характеристики помещения, с получением новой выписки из реестра, с уточненной площадью объекта недвижимости.

Порядок согласования существенной перепланировки

К данным видам работ по перепланировке нежилого помещения в жилом доме можно отнести:

• ремонт или устройство новых проемов, перекрытий и стен;
• монтаж новых санитарных узлов и лестниц, также работы по их демонтажу;
• перенос радиаторов отопления;
• установка любого оборудования, которое увеличит нагрузку на несущие конструкции и общедомовые сети;
• изменение конфигурации оконных проемов;
• конструктивное изменение полов, другие виды работ, предусмотренные нормативными актами местных властей.

В этом случае, потребуется создание и согласование полноценного проекта. В ряде случаев, требуется даже проведение технического обследования на предмет допустимости проведения работ.

Проект перепланировки нежилого помещения должен быть составлен организацией, которая имеет разрешение на проведение этого типа работ от профильной саморегулируемой организации. После составления проекта, его необходимо согласовать в следующих службах:

• В дирекции единого заказчика.
• В органах Пожарнадзора.
• В архитектурно-планировочном управлении.
• В Роспотребнадзора.
• В Жилинспекции.

Могут потребоваться и другие согласования, в зависимости от вида работ и требований местных органов власти.

По окончании всех работ, приглашается комиссия, которая принимает работы и выдает акт ввода в эксплуатацию. Как и в предыдущем случае, следующий шаг – обращение в БТИ, которое проведет обмеры и выдаст новый паспорт. После этого следует обратиться в Росреестр и внести соответствующие изменения.

Реконструкция помещения в нежилом здании

Разницы между получением разрешения на переустройство в жилом и нежилом здании нет. Если работы предусматривают «серьезные» изменения, то обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения. Только не нужно обращаться в Жилинспекцию, основной согласующий орган в данном случае – префектура по перепланировке конкретного территориального округа. В части необходимого пакета документов и перечня органов, с которыми необходимо согласовать проект, лучше уточнять у местных властей.

Оформление акта

Акт о завершении переустройства нежилого помещения – один из самых основных документов, когда требуется узаконить перепланировку нежилого помещения. Документ подтверждает, что все строительные работы проведены в полном соответствии с действующими строительными нормами и проектом.

Комиссия проводит визуальный осмотр и проверяет следующие работы:

1. Насколько возможен доступ к общедомовым сетям.
2. Акты скрытых работ.
3. Соответствие заявленных в проекте работ фактическим.
4. Ведение журнала строительных работ.

В ряде случаев, получить акт не удается. Это может быть связано с такими факторами:

• не заполнялись акты скрытых работ или неправильно составлены;
• если обнаружены существенные отклонения от проектной документации;
• переустройство и перепланировка нежилого помещения привела к отсутствию доступа к общедомовым сетям;
• отсутствует или неправильно заполнен журнал проведения строительных работ;
• нарушены пожарные нормы;
• нарушены санитарные нормы.

Естественно, что комиссия не подпишет акт, и даже не выйдет к заказчику, если отсутствуют разрешительные документы на проведение работ, либо отсутствует проектная документация, когда она требуется в обязательном порядке.

Стоимость работ

Согласование перепланировок нежилых помещений, как и подготовительные мероприятия, сами строительные работы не обойдутся заказчику бесплатно.

Если необходимо получить техническое заключение о возможности проведения работ, то такие услуги обойдутся не дешевле 7 тысяч рублей. Составление проекта обойдется в 20 тысяч. Получение всех разрешений обойдется не меньше чем в 90 тысяч, а составление и подписание акта примерно в 10 тысяч.

После согласования перепланировок нежилых помещений, составление плана БТИ обойдется не меньше чем в 15 тыс. рублей. Естественно, что стоимость всей процедуры будет варьироваться в зависимости от региона.

Возможные последствия

Отказ от узаконения переустройства – это не только сложности при отчуждении недвижимости, но и риск наложения штрафа. Если для физических лиц такие санкции невелики, то для юридических лиц штрафы могут достигать 1 миллиона рублей. Помимо этого у муниципальных властей есть право требовать от собственников недвижимости возврата помещения в прежнее состояние, которое они могут даже реализовать через суд.