Валютная ипотека: банки, ставка, реструктуризация

Валютная ипотека принесла множество проблем заемщикам и государству. Во время начала кризиса люди брали такой вид ипотеки и в дальнейшем не могли выплачивать кредит. Это было связано с тем, что курс доллара сильно вырос. Соответственно, граждане РФ получают заработную плату в рублях. При изменении курса доллара заработная плата не повысится, поэтому происходит проблема с дальнейшим осуществлением выплат.

Смысл ипотеки в валюте

Ранее банки предлагали ипотечные договора в различной валюте: в рублях, долларах, евро. Обычно процентная ставка для валютных ипотечных договоров была снижена. Поэтому множество заемщиков выбирали такой вид кредитования. Суть валютной ипотеки заключается в оформлении договора по минимальным ставкам (при стабильной рыночной системе страны). Но во время кризиса многие могут пострадать от желания сэкономить на ставках. Для банков валютная ипотека является прибыльной программой. Ведь даже если заемщик не сможет платить, банк сможет изъять имущество и компенсировать свои расходы. И в большинстве случаев сам должник останется ни с чем.

Помощь правительства

В 2015, 2016 годах держателям валютной ипотеки было выплачено пособие в размере шестисот тысяч рублей. Но пособие выдавалось только тем должникам, которые не справлялись с оплатой. Эту программу утвердил Медведев. Ранее выплачивалась сумма в размере двухсот тысяч рублей. Сейчас также заемщикам могут выплатить пособие в размере двести тысяч рублей. Правительство выплачивает ссуду следующим лицам:

• молодым семьям (возраст до 35 лет), имеющих несовершеннолетних детей;
• многодетным семьям (с несовершеннолетними детьми);
• людям с ограниченными возможностями;
• ветеранам войны.

Для реализации данной программы было выделено четыре миллиарда рублей правительством. Валютная ипотека создала множество проблем правительству и населению страны. 22 000 граждан была оказана помощь. Остальные не смогли ее получить, так как бюджет был полностью исчерпан и программу закрыли раньше положенного срока. С момента сильного скачка доллара прошло несколько лет, но проблемная ситуация дает о себе знать до сих пор. Множество семей продолжают страдать из-за ошибки при выборе валюты договора, так как ипотека является долгосрочным соглашением. Неизвестно, на сколько в ближайшие десять лет вырастет доллар.

Решение проблемы

Практически единственным решением для заемщиков становится реструктуризация от АИЖК. Основными условиями являются:

• 11,5 – процентная ставка;
• осуществляется изменение курса валюты по договору на момент подписания дополнительного соглашения о реструктуризации;
• штрафы, пени и неустойки списываются.

Но не каждому заемщику позволяют осуществить реструктуризацию на льготных условиях.

Запрет государства

Государство запретило выдавать валютную ипотеку большинству банков. Это связано со сложностями при выплатах и нестабильностью курса валют. Большинство финансовых компаний не приветствуют данное ограничение правительства. Это связано с тем, что валютная ипотека – это в первую очередь большой доход для банков. При огромных задолженностях своих клиентов кредиторы не остаются в минусе, так как они имеют право изъять заложенное недвижимое имущество. Далее жилье реализуется, погашается кредит, а также пени, комиссии и дополнительные издержки в соответствии с кредитным договором. По правилам, заемщику должны выдать оставшиеся денежные средства, но в данном случае денег не всегда хватает даже на погашение кредитного договора. Человек лишается денег, жилья и остается еще должен банку.

Правительство позволяет выдавать валютную ипотеку только тем клиентам, которые получают доход или заработную плату в валюте.

Реструктуризация

Понятие реструктуризация означает возможность пересмотра условий кредитного соглашения. Пересмотр договора может осуществляться путем изменения процентной ставки, срока действия, списания или уменьшения комиссий, пени, штрафов или части долга. Также реструктуризация поможет отсрочить оплату долга (например, в течение года клиент сможет не производить оплату, но по истечении указанного срока он обязан будет продолжить оплату без просрочек).

Реструктуризация ипотеки

Основной целью реструктуризации ипотеки является помощь клиенту банка. Сотрудник подбирает для заемщика новые условия, которые помогут должнику выйти из трудной жизненной ситуации. Пересмотр договора позволит клиенту изменить условия таким образом, чтобы он смог продолжить оплату и не потерять жилье из-за долгов перед финансовым учреждением.

Реструктуризация валютной ипотеки

Государство вмешалось в сферу валютного кредитования из-за изменения курса, в результате которого доллар вырос почти в два раза по отношению к рублю. Поэтому все заемщики, которые производили оплату в валюте, стали выплачивать ежемесячное перечисление в сумме два раза большей, чем было ранее. Большинство должников перестали справляться со своими обязательствами.

Ранее было подготовлено несколько законопроектов, которые должны были изменить условия договоров, но они так и не вступили в силу. Все же некоторые банки идут навстречу своим клиентам и переводят договор в рубли. Заемщик все равно выплачивает большие суммы, но данная помощь со стороны банка позволяет немного уменьшить ежемесячный взнос. Законы о реструктуризации находятся в состоянии доработки, поэтому не все заемщики смогли выйти из данной ситуации без потерь.

Рефинансирование

Рефинансированием является составление соглашения с другим банком для получения нового кредита. Для рефинансирования валютной ипотеки необходимо будет заключить новый кредитный договор в рублях. На сегодняшний день множество банков предлагают такие услуги.

Алгоритм

Для того чтобы осуществить рефинансирование необходимо выбрать банк, на его официальном сайте оставить заявку. После звонка сотрудника прийти в офис компании с необходимыми документами. Сотрудник кредитора задаст несколько вопросов.

• Было ли повышение рыночной стоимости имущества (если рыночная стоимость повысилась, то на какую сумму)?
• Какие произошли изменения в доходе клиента с момента заключения первого кредитного договора?
• Какие основные условия у первого кредита?

После получения предварительного одобрения заемщик собирает пакет документов, проводит независимую оценку имущества, а также уведомляет свой первый банк о рефинансировании. После подписания всех документов по рефинансированию заемщику перечисляют денежные средства. Должник закрывает свой первый кредитный договор, далее начинает осуществлять оплату нового кредита.

Перед тем как подписывать договор о рефинансировании, необходимо ознакомиться с комиссиями, пени и ежемесячной оплатой. Обычно ставка по новым договорам становится выше, и новый кредит может обойтись намного дороже.

Особенности

Особенностью ипотеки, оформленной в долларах, является обязательная оплата в валюте. Вносить денежные средства можно в рублях, но произойдет автоматическая конвертация. До 2015 года процентные ставки валютной ипотеки были занижены для привлечения клиентов. На сегодняшний день ставки будут приблизительно равны ипотеке в рублях. Так как правительство запретило осуществлять продажу таких услуг, то осталось меньшее количество программ в валюте. Поэтому данные программы не являются выгодными для клиентов.

При невозможности выплачивать кредит заемщику необходимо срочно пересматривать договор и при необходимости производить рефинансирование либо реструктуризацию. Во время разбирательств суды в большинстве случаев встают на защиту банков. Аргументируют они тем, что заемщик знал о возможности изменения курса валют и взял на себя обязательство, так как подписал договор. На сегодняшний день специалисты утверждают, что финансовая политика страны находится в стабильном состоянии. Но нужно помнить, что в 2015 году были такие же утверждения, а ипотека в валюте была популярна. Никто не ожидал подвоха.

Риски

Валютную ипотеку не одобряет правительство, так как это рисковая программа и выгода здесь сомнительна. Причина заключается в том, что жилье находится на территории России и, соответственно, продажа и покупка осуществляются в рублях, но платить кредит нужно в валюте. Основной опасностью для заемщиков становится падение рубля по отношению к доллару и евро. В данном случае ежемесячная оплата поднимется. В таких случаях можно воспользоваться программой рефинансирования, чтобы изменить валюту договора. Эти действия помогут обезопасить заемщика от дальнейших проблем, но убытки, которые он уже понес, невозможно компенсировать. Государство не может помочь всем гражданам. Выдвигаемые законопроекты в пользу физических лиц до сих пор не получили одобрения из-за нарушения прав банков.

Статистика

При рассмотрении колебания доллара становится понятно, что он только растет. Основные скачки были в 1998, 2008, 2015 году. Причем наибольшее значение доллара за весь период составило 80 рублей. Исходя из данной статистики становится понятно, что данный риск заемщики берут на себя самостоятельно.

Заключение

По итогам 2017 года Центробанк РФ отметил отсутствие интереса граждан к ипотеке, оформленной в валюте. В 2017 году по всей стране было оформлено десять договоров. В марте этого года только один человек заключил кредитный договор в валюте.

На сегодняшний день происходит сокращение объема валютных договоров из-за заключения договоров в рублях. Процент по валютной ипотеке примерно равен обычному кредитному договору. Национальная валюта России за последний год подешевела по отношению к доллару на 8 %. По этим данным видно, что в заключении валютного договора нет смысла, так как он приведет к дополнительным, большим расходам заемщиков.