Новый налог на недвижимость. Новая ставка налога на недвижимость

Граждане РФ, владеющие недвижимостью, должны уплачивать имущественный налог. Его величина долгое время исчислялась на основе инвентаризационной стоимости жилья. Но с 2015 года налогооблагаемая база определяется, исходя из кадастровых расценок на недвижимость. Как рассчитывается имущественный сбор в казну в соответствии с новыми законодательными нормами?

Почему налог стал новым?

С чем связано, что граждане РФ должны платить новый налог на недвижимость? Строго говоря, природа соответствующего сбора не поменялась. Платить его должны граждане и предприятия, имеющие недвижимость в собственности, в виде установленной величины процента от ее стоимости. Однако значительно поменялась формула определения базовой суммы для исчисления налога.

До 2015 года процентная ставка налога на недвижимость коррелировала с инвентаризационной стоимостью имущества. Но после проведения реформы базовым критерием стала кадастровая цена объектов. Она практически всегда намного больше, иногда в разы. Ее величина - почти как рыночная стоимость. Значит ли это, что новый налог на недвижимость вырос пропорционально? Можно сразу сказать — нет. Но в целом вырос. Намного ли — мы сейчас определим.

Сущность налоговой реформы

Для начала изучим немного суть реформы, в ходе которой появился новый налог на недвижимость. Законодатель инициировал соответствующие корректировки правовых актов с целью привязать налоговую нагрузку граждан к фактической стоимости активов, которыми они обладают в виде недвижимости.

Предполагается, что собственники квартир, относящихся к эконом-классу, не почувствуют особой разницы между старой и новой формулами исчисления налога. Однако владельцам элитной недвижимости придется основательно потратиться.

Три типа налогов

В соответствии с реформой, предполагается введение в РФ трехуровневой системы налогообложения недвижимого имущества. Так, собственник квартиры эконом-класса должен будет платить 0-0,3% от кадастровой цены имущества. Конкретную величину ставки определяет регион. Столько же должен будет платить собственник гаража или парковки. Новый налог на недвижимость для владельцев элитного жилья, стоимость которых в соответствии с кадастром — более 300 млн руб., будет исчисляться по ставке 2%. Объекты, которые не классифицированы по двум указанным категориям, должны будут облагаться налогом по ставке в 0,5%.

Изменения в соответствующем разделе налогового законодательства РФ довольно радикальны. Это заметно контрастирует с довольно консервативной политикой государства в отношении сборов при получении прибыли от продажи жилья. Ставки и вычеты в этой сфере не меняются уже довольно долго. Широкой общественности недоступны сведения, которые бы могли дать повод сделать вывод о том, что скоро появится новый налог на продажу недвижимости.

Плавный ход реформы

Поскольку разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью может быть очень большой, законодатель внедрил плавный механизм перехода граждан к оплате соответствующего налога по новой схеме. Так, разработан дополнительный коэффициент, по которому с 2015 года сбор будет исчисляться по формуле, предполагающей увеличение базы на 20% ежегодно. К 2019 году этот показатель дойдет до 100%, и к тому моменту граждане должны будут адаптировать свои бюджеты к новым правилам.

Как рассчитать новый налог на недвижимость для физлиц? Рассмотрим соответствующую методологию.

Расчет налога на имущество для физлиц

Предположим, что человек — собственник небольшой однокомнатной квартиры площадью 50 кв. м. Допустим, что кадастровая стоимость объекта — 2 млн 700 тыс. руб. Сразу отметим, что эта сумма не войдет в базу для исчисления сбора целиком. Законодатель предусмотрел, вводя новый налог на недвижимость, льготы. И это не только плавный переход к обновленной схеме, но также и особый вычет. Он предполагает, что из площади квартиры можно будет вычесть определенное количество квадратных метров, и на основе пропорции между получившейся цифрой и кадастровой стоимостью недвижимости вычислить базу для исчисления налога.

Расчет имущественного налога: вычет

То есть 2 млн 700 тыс. руб. стоит вся площадь квартиры — 50 кв. м. В отношении соответствующего типа жилья вычет, в соответствии с законом, составляет 20 кв. м. Получается, что налогообложению подлежит, фактически, только 30 кв. м в нашем случае. Чтобы определить величину налоговой базы мы сначала вычисляем кадастровую стоимость 1 кв. м жилья — делим 2 млн 700 тыс. на 50. Получается 54 тыс. руб. Затем умножаем на 30. В итоге, налогооблагаемая база составляет 1 млн 620 тыс. руб.

Ставка налога определяется региональными властями. Как мы отметили выше, она может быть и вовсе равной нулю. Но это маловероятно. Если региональные власти решили ограничиться ставкой в 0,1%, то в соответствии с исходными данными в нашем примере гражданин должен будет заплатить в казну, в соответствии с основной задумкой налоговой реформы, 1620 руб. При этом данная сумма может быть и в три раза больше, если соответствующий правовой акт будет принят региональными властями.

Однако и это еще не все. Выше мы отметили, что законодатель, установив новый налог на недвижимость, разработал систему, в соответствии с которой финансовая нагрузка на граждан, имеющих в собственности квартиры, будет расти плавно. Основной ее элемент — понижающий коэффициент. Рассмотрим его сущность.

Понижающий коэффициент

Расчет нового налога на недвижимость в переходный период предполагает фактический смешанный подход, в котором задействуются не только показатели, отражающие кадастровую стоимость имущества, но также и цифры по инвентаризационной оценке. Вместе с ними — тот самый коэффициент, о котором идет речь.

Формулу, по которой исчисляется налог на недвижимость, новый закон определяет в следующей структуре. Ее основные составляющие:

• сумма к уплате, рассчитанная на базе кадастровой стоимости имущества;
• налог, исчисленный на основе инвентаризационной оценки недвижимости;
• понижающий коэффициент.

Изучим то, какой новый налог на недвижимость заплатит владелец той самой квартиры в 50 кв. м с кадастровой стоимостью в 2 млн 700 тыс. руб. Цифры по первому пункту у нас уже есть. При ставке в 0,1%, это 1620 руб. Таким будет новый налог на недвижимость в 2019 году при той же кадастровой стоимости.

Когда инвентаризационные расценки актуальны?

Касательно второго пункта нам понадобятся данные по инвентаризационной стоимости квартиры. Их определяют компетентные государственные органы. Ориентировочно для однокомнатной квартиры площадью 50 кв. м инвентаризационная стоимость — около 700 тыс. руб. Текущая ставка для исчисления налога по ней — 0,1%. То есть если бы человек платил сбор на основе инвентаризационной стоимости своей квартиры, то он бы составил 700 руб.

Третий пункт — это понижающий коэффициент. В 2015 году он составляет 0,2. Таким образом, у нас есть все три компонента формулы расчета налога. Как они соотносятся между собой? Очень просто.

Структура формулы

Сначала необходимо из суммы, которая получилась на основе расчетов по кадастровой стоимости, вычесть ту, которая исчислена на базе инвентаризационной оценки. То есть из 1620 вычитаем 700, получается 920.

Далее цифру, которая получилась, необходимо умножить на понижающий коэффициент. То есть 920 умножаем на 0,2, получается 184.

Следующий шаг — прибавляем получившуюся цифру к сумме налога, исчисленному на основании инвентаризационной стоимости недвижимости. То есть к 700 прибавляем 184, получается 884. Это и есть налог, который в 2015 году нужно будет заплатить владельцу квартиры площадью 50 кв. м и кадастровой стоимостью в 2 млн 700 тыс. руб. при условии, что в его регионе утверждена ставка в 0,1%. Новая ставка налога на недвижимость в этом случае будет равна той, что установлена для расчета сбора по инвентаризационной стоимости имущества. Но базовая сумма для исчисления налога, конечно, увеличивается.

В 2016 году понижающий коэффициент составит 0,4, в 2017-м — 0,6, а в 2018-м — 0,8. Соответственно, в 2019 году он уже не будет задействоваться, и граждане, адаптировавшие свои бюджеты к новым налоговым правилам, будут платить сборы в казну в рамках формулы, утвержденной законодателем в ходе реформы. Можно отметить, что в тех редких случаях, когда кадастровая стоимость квартиры ниже, чем инвентаризационная, рассмотренная нами формула не применяется.

Виды вычетов

В нашем примере владелец квартиры вправе воспользоваться вычетом 20 кв. м из площади своей квартиры. Данная преференция сохранится и после того, как понижающие коэффициенты будут отменены. Также можно отметить, что для комнат соответствующий показатель — 10 кв. м, для отдельных жилых домов — 50 кв. м. Если речь идет об исчислении имущественного сбора для недвижимых комплексов, то формула несколько иная. В ней используются не квадратные метры, а денежная сумма, которая вычитается из кадастровой стоимости объекта. Сейчас это 1 млн руб.

Таковы особенности исчисления имущественного сбора для физлиц. Изучим теперь то, как исчисляется новый налог на коммерческую недвижимость. Отметим, что реформа законодательства в сфере регулирования коммерческих отношений идет в несколько иных контекстах. Строго говоря, налог для бизнеса нельзя считать принципиально «новым» - он достаточно продолжительное время исчисляется по тем принципам, которые мы сейчас рассматриваем.

Налог на имущество для бизнеса

Расчет соответствующего типа сбора для бизнесов может осуществляться по двум схемам — на основе среднегодовой стоимости имущества, а также на базе кадастровых показателей. Рассмотрим специфику исчисления сбора в рамках второго механизма.

Данный расчет может осуществляться как на основе стоимости отдельного офиса или помещения, так и кадастровой оценки всего здания, в котором расположен коммерческий объект. Иногда также в налогооблагаемую базу включается стоимость таких объектов, как парковка, различного типа технические помещения — в зависимости от того, какие сведения присутствуют в кадастровом паспорте здания и документах в БТИ.

В отличие от исчисления имущественного налога для физлиц, уплата соответствующего сбора коммерческими организациями не предполагает каких-либо преференций в плане смягчения финансовой нагрузки. Ставка налога на недвижимость для бизнесов не уменьшается, хотя и может быть гибкой — далее мы рассмотрим соответствующую специфику.

Ставка может базироваться на величине доли объекта в общей сумме, отражающей кадастровую стоимость здания. Также возможен вариант, при котором тот или иной объект коммерческой недвижимости будет иметь собственный кадастровый номер, а соответственно, и цену. Итак, по каким ставкам налог на недвижимость должны платить предприятия?

Налог на имущество для бизнеса: ставки

Основной законодательный источник, по которому мы определим соответствующие значения, — 380-я статья НК РФ. Максимальный размер ставок по коммерческой недвижимости, в соответствии с нормами закона — 2,2%, если иные значения не установлены Налоговым Кодексом.

Если речь идет об исчислении налога на базе кадастровой стоимости имущества, то ставка зависит от географии уплаты налогов. Если город, в котором предприятию нужно уплатить новый налог на недвижимость, — Москва, то ставка не может превысить 1,7% в 2015 году. Но с 2016-го она вырастет до 2%. Касательно других субъектов федерации, в 2015 году ставка не может превысить 1,5%, с 2016-го, так же как и в Москве, она может быть увеличена до 2%.

Также Налоговый Кодекс содержит положения, в соответствии с которыми допускается закрепление дифференцированных ставок, величина которых зависит от категории плательщиков и специфики имущества, которое облагается сбором. Особые правила также определены в отношении магистральных трубопроводов, железных дорог, линий электропередач и видов имущества, которые являются частью указанных объектов инфраструктуры.

Предприятия, работающие по УСН, с 2015 года должны уплачивать налог на имущество, хотя ранее они были освобождены от данной обязанности. Как мы видим, принципы исчисления сборов в казну для бизнесов и для физлиц существенно различаются. Такова специфика налогового законодательства России, как, впрочем, и правовых систем многих других стран.