Как оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры. Возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку

Российским законодательством предусмотрено большое количество налоговых вычетов для граждан. В числе самых востребованных — выплачиваемый на основании покупки квартиры, в том числе при использовании ипотечного кредита. Какова специфика данного типа вычета? В рамках каких схем он исчисляется и выплачивается государством?

Сущность возврата

Возврат налога при покупке квартиры (данная процедура именуется также имущественным вычетом) гарантирован законодательством РФ для граждан, осуществивших сделки по приобретению в собственность объектов жилой недвижимости. Соответствующие выплаты осуществляет государство в лице Федеральной налоговой службы за счет уплаченных гражданином сумм в виде НДФЛ — с зарплаты и иных доходов.

Есть и иные варианты задействования привилегии, о которой идет речь. Дело в том, что налоговый вычет можно получить не только за счет возврата НДФЛ, но также и посредством законной неуплаты соответствующих сумм государству. То есть человек, купивший квартиру, может не перечислять НДФЛ в пределах величин, которые формируют ограничение на величину налогового вычета. Еще один возможный сценарий - взаимный зачет обязательств гражданина по уплате НДФЛ и тех сумм, которые гарантируются государством в рамках вычета. Далее мы рассмотрим особенности отмеченных механизмов подробнее.

Можно отметить, что налоговая система РФ в части обязательств и компенсаций по сделкам с недвижимостью в некотором роде уникальна. Например, в соседней Украине, несмотря на некоторую схожесть законодательства, в аналогичных сферах правоотношений предусмотрены иные налоги. И налоговый вычет при покупке квартиры в Украине, по крайней мере сейчас, не установлен законодательством. В Белоруссии, к слову, подобной привилегии также не предусмотрено.

За счет чего можно оформить вычет?

За счет каких сделок с недвижимостью производится возврат подоходного налога при покупке жилья? В соответствии с положениями законодательства, это может быть:

• приобретение или строительство квартиры, комнаты или дома (полностью или в порядке оформления долевой собственности);
• покупка земельного участка с целью последующего использования его под жилое строительство, или проживания в здании, уже построенном на нем;
• уплата банковских процентов по ипотечному займу на строительство или приобретение недвижимости;
• осуществление ремонта или отделки в жилом помещении.

Есть сценарии, при которых соответствующая привилегия не может быть предоставлена. В каких случаях может возникнуть подобная проблема? Возврат подоходного налога при покупке квартиры не предоставляется, если, например, гражданин купил недвижимость у ближайших родственников или иных взаимозависимых лиц — например, у работодателя. Другое возможное основание для отказа государства в возврате налогового вычета — исчерпание заявителем установленного законодательством лимита на получение соответствующих выплат.

Сумма вычета

Размер налогового вычета зависит от двух ключевых параметров — фактических расходов на покупку или ремонт недвижимости (ипотечных процентов), а также уплаченного государству НДФЛ. Каковы нюансы соответствующей «формулы»? Что касается предельной величины соответствующей компенсации, она составляет 260 тыс. руб. - по расходам на покупку или ремонт объекта недвижимости и 390 тыс. руб. - по ипотечным процентам. И то и другое — 13% от максимально допустимого по закону размера издержек на покупку жилья и перечислений банку в счет соответствующего кредита — 2 млн и 3 млн руб. соответственно.

Фактический размер выплат определяется стоимостью жилья и размером ипотечных платежей. Вполне может оказаться так, что квартира будет стоить, к примеру, 1 млн руб. В этом случае возможен возврат налогового вычета в размере только 130 тыс. руб. Общие расходы по ипотечным платежам могут составить, к примеру, только 1,5 млн руб. В этом случае гражданин может рассчитывать на возврат в виде налогового вычета только 195 тыс. руб.

Механизмы оформления компенсаций

Как оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры? Получить вычет можно в рамках двух основных механизмов. Первый предполагает ежегодное перечисление гражданину государством положенных денежных средств. Для того, чтобы в рамках данноо механизма, к примеру, сумма в 260 тыс. руб. была выплачена единовременно, гражданин должен получить ежегодный доход в 2 млн руб. и более. Но средняя зарплата в РФ предполагает в несколько раз меньшую сумму, поэтому данный сценарий встречается довольно редко. На практике возврат подоходного налога при покупке квартиры в размере 260 тыс. руб. распределяется на несколько ежегодных платежей. Их величина непосредственным образом определяется фактическими доходами человека.

Второй механизм предполагает, что гражданин может в законном порядке не уплачивать НДФЛ до тех пор, пока его общая исчисленная сумма не достигнет предельных показателей. То есть, например, когда он работает и бухгалтерия начисляет ему зарплату — соответствующий налог с нее не выплачивается государству.

Реформа 2014 года

Важнейший аспект, отражающий специфику оформления вычета — изменения в законодательстве, которые вступили в силу в 2014 году. Что было до реформы, о которой идет речь? В прежней редакции законодательства предельная сумма вычета 260 тыс. руб. могла быть использована при условии приобретения только одного объекта недвижимости.

Даже если стоимость квартиры была 1 млн руб., гражданин, оформивший на основе соответствующей сделки возврат НДФЛ, мог получить с нее только 130 тыс. руб. и больше никаких прав на налоговые компенсации не имел, даже если впоследствии покупал новое жилье. Вместе с тем до реформы 2014 года не было отмеченного нами выше ограничения по вычету с ипотечных процентов в 390 тыс. руб. Размер соответствующих компенсаций ничем не ограничивался.

Кому выгодны изменения?

В 2014 году в силу вступили нормы закона, по которым сумму вычета в 260 тыс. руб. граждане получили возможность использовать за счет любого количества сделок с недвижимостью. Вместе с тем было установлено отмеченное ограничение по возврату НДФЛ с уплаченных ипотечных процентов. Возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку, вероятно, стал менее выгоден. Однако по сделкам, где основание для вычета — основные расходы по квартире, произошла очевидная либерализация законодательного регулирования.

Документы для возврата НДФЛ

Изучим то, как оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры на практике. Важнейший аспект данной процедуры — сбор необходимых документов. Возврат НДФЛ на основании сделок по приобретению недвижимости граждане осуществляют при взаимодействии с ФНС. Какого типа источники им необходимо подготавливать для успешного оформления вычета?

Прежде всего человеку необходимо определиться, по какой из отмеченных выше двух схем он будет возвращать налоги. Многие россияне предпочитают пользоваться соответствующей привилегией в рамках схемы, по которой вычет выплачивается один раз в год. Это обусловлено многими причинами: например, есть версия, что для человека психологически предпочтительнее получить на руки сразу большую сумму, чем ее же, но ежемесячными платежами, которые легко могут перетечь в расходы. Поэтому, условимся, что нам предстоит задействовать механизм ежегодных выплат. Как оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры в рамках схемы, о которой идет речь, в аспекте подготовки нужных документов?

Источники, которые формируют собой типичный перечень, исходя из требований ФНС:

• паспорт заявителя на вычет;
• декларация о доходах по форме 3-НДФЛ;
• заявление по установленной форме;
• справка по форме 2-НДФЛ (выдается бухгалтерией по основному месту работы);
• документы, которые подтверждают владение жильем (свидетельство о праве собственности или акт приемки);
• источники, отражающие расходы, которые связаны с приобретением недвижимости (например, договор-купли продажи, где указана сумма сделки, банковские выписки);
• документы, подтверждающие наличие у заявителя ипотечного кредита, а также график выплат по займу (с разделением платежей на те, что покрывают основной долг, и процентные).

Куда относить документы?

Все собранные бумаги нужно отнести в территориальное отделение ФНС по месту прописки в любой рабочий день года, который следует за тем, когда человек совершил сделку по квартире (или следующих за ним — если человек решил оформить заявление на вычет через несколько лет после покупки жилья).

В течение 3 месяцев после получения документов ФНС должна перечислить вычет на реквизиты, указанные в заявлении на выплату.

Обязательно ли трудоустройство для получения вычета?

Как оформить возврат подоходного налога при покупке квартиры, если у заявителя на него временно нет работы? В принципе, это не проблема, если у человека есть иные источники поступления денежных средств, по которым платится НДФЛ — например, если он оказывает услуги по гражданско-правовым договорам. Другой вариант — человек заплатил в ФНС налог с продажи другого имущества. Поскольку он также составляет 13% и относится к категории НДФЛ, то его можно вернуть в рамках тех механизмов возврата, о которых идет речь. Отмеченные нами правила могут быть вполне актуальны, например, для пенсионеров, которые не работают.

Вычет и налоговые обязательства

Возможен сценарий, при котором налоговый вычет, положенный гражданину в силу покупки им жилья, будет взаимным образом зачтен с обязательствами перед ФНС в части уплаты НДФЛ. Например, если он продал другую квартиру, то НДФЛ, который нужно заплатить с образовавшегося дохода, можно уменьшить на размер имущественного вычета или вовсе компенсировать за счет него. Это достаточно популярная схема, в рамках которой производится возврат подоходного налога. Налоговые льготы и вычеты при купле-продаже квартир — явления довольно распространенное в соответствующей сфере правоотношений с участием граждан РФ.

Самое главное при рассматриваемой схеме - чтобы совпал налоговый период, в котором человек, с одной стороны, купил квартиру, с другой - осуществил сделку, по итогам которой у него возникло обязательство по уплате НДФЛ государству. В этом случае ФНС практически всегда без проблем осуществляет взаимный зачет соответствующих платежей - тех, которые должны быть перечислены гражданину в счет налогового вычета, и тех, которые человек, в свою очередь, должен исчислить и уплатить государству по факту совершенной сделки.

Пример расчета вычета

Рассмотрим, каким образом осуществляется на практике исчисление и выплата компенсаций, основание для получения которых — покупка квартиры. Возврат подоходного налога, как мы отметили выше, может осуществляться в рамках двух схем. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Итак, первая схема — получение вычета в виде ежегодной выплаты, при которой обращение в ФНС осуществляется один раз в год по истечении налогового периода, когда совершена сделка по квартире (предположим, что человек обращается за выплатой на следующий год после покупки жилья). Условимся также, что недвижимость приобретена гражданином в 2014 году — когда реформа, о которой мы сказали выше, была введена в действие.

Итак, человек купил квартиру по цене 2,5 млн руб. в мае 2014 года. Для ее приобретения он взял кредит на сумма 1,5 млн руб. по ставке в 10% годовых на 5 лет. То есть выплаты по займу составят около 25 тыс. руб. в месяц, из них процентов — примерно 15 тыс. руб. На основании положений НК РФ, как мы условились, после реформы человек вправе претендовать на налоговые вычеты:

• за покупку квартиры — в размере 13% от 2 млн рублей (максимальная база для исчисления выплаты по закону);
• за ипотечные проценты — в размере 13% от соответствующих платежей банку (которые ежемесячно составляют около 25 тыс. руб.), пока сумма выплат не достигнет 390 тыс. рублей.

Юристы рекомендуют сначала получать вычет по первому основанию, а как только он исчерпается — по второму. Но в нашем случае это не принципиально, так как главная задача в данном случае — проследить особенности механизма исчисления и выплаты соответствующих компенсаций.

Человек собрал все документы и отнес их в ФНС в апреле 2015 года. Он имеет право получить единовременный вычет за период с мая по декабрь 2014 году, исчисляемый на основе НДФЛ, уплаченных им в казну. Условимся, что единственный его доход и источник НДФЛ — зарплата. Человек — сотрудник нефтегазового завода, его зарплата — выше средней по России и она составляет, допустим, 120 тыс. руб. в месяц. НДФЛ в размере 13% с нее равен 15 600 руб. С мая по декабрь соответствующие перечисления в государственный бюджет составят 124 800 руб. (за 8 месяцев).

Обратившись в ФНС, гражданин имеет полное право на возврат налога при покупке квартиры в размере 260 тыс. руб., исходя из стоимости жилья. Но его зарплаты, а точнее, НДФЛ, уплаченного с нее, хватает только для возврата 124 800 руб. Их ФНС перечислит гражданину в течение 3 месяцев по факту подачи им заявления в ведомство.

Оставшиеся денежные средства (135 200 руб.) человек может получить в 2016 году. Но на этот раз он будет вправе зачесть с этой целью НДФЛ с зарплаты за все 12 месяцев 2015 года. При условии, что она — те же 120 тыс. руб., годовая сумма налога, перечисленная государству, составит 187 200 руб. Что это может означать? Прежде всего, то, что ФНС полностью вернет ему оставшиеся 135 200 руб. по вычету за покупку квартиры. Ведомству останется выплатить гражданину еще 52 тыс. руб.

Их он получит, в свою очередь, за ипотечные проценты. Мы условились, что с мая 2014 года человек платит по 25 тыс. руб. в месяц ежемесячных платежей банку. Из них процентов — около 15 тыс. руб. То есть за май-декабрь 2014 года и за весь 2015 год человек заплатит банку около 300 тыс. руб. Эта сумма уменьшится в 2016 году на 52 тыс. руб. по логике рассматриваемой нами схемы. Остальное человек сможет получить в 2017 году. При этом, если зарплата сохранится, то гражданину будет положена выплата за ипотечные проценты, уплаченные примерно только до июля 2016 года.

Почему? Подсчитываем, что предельные 390 тыс. руб. ипотечных процентов гражданин выплачивает начиная с мая 2014 года примерно за 26 месяцев, то есть до июля 2016 года включительно. Из 300 тыс., перечисленных человеком банку в качестве процентов до конца 2015 года, как мы помним, ФНС возвращает 52 тыс. руб. в счет НДФЛ с зарплаты. Остается еще 338 тыс. Из них он в 2017 году получит 187 200 за счет НДФЛ с годовой зарплаты в 2016 году. Оставшиеся 150 тыс. 800 руб. - в 2018 году за счет зарплаты за несколько месяцев в 2017-м.

Возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку по второй схеме несколько проще. Человек при сохранении текущего места работы и зарплаты сможет попросту не уплачивать НДФЛ — в размере 15 600 тыс. руб. в месяц, пока эта сумма сначала не достигнет 260 тыс. руб. по основным расходам на покупку квартиры, а после этого — 390 тыс. руб. по ипотечным процентам.

Какую из отмеченных схем лучше выбрать? Мнения экспертов на этот счет сильно разнятся. Есть специалисты, которые считают, что лучше получать каждый месяц понемногу, так как денежные средства, так или иначе, постепенно обесцениваются под влиянием инфляции. Имеет смысл, таким образом, собирать неуплаченный НДФЛ ежемесячно и перечислять его на банковский депозит.

Другие специалисты полагают, что гражданам, в силу большого количества повседневных расходов, непросто отложить денежные средства на вклад. Психологически человеку гораздо проще сделать это, если у него есть значительная сумма на руках, как в случае со сценарием, когда оформляется возврат уже уплаченного НДФЛ ежегодно.