Закладная - это что такое? Основные положения о закладной

Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на приобретение выгоды от денежного обязательства. Оно может быть обеспечено ипотекой, либо другим обязательством. Если закладная выдана в соответствии со всеми требованиями законодательства, то она подтверждает право ее владельца на наличие этого обязательства. Никаких других доказательств или подтверждений при этом не требуется.

Что такое закладная

В юридическом смысле закладная - это сравнительно новое направление права, которое используется при оформлении ипотечных кредитов и залогов для того, чтобы обеспечить исполнение обязательств всеми сторонами договора.

Из-за того что залоговая практика в России используется недавно, пока небольшое количество правовых актов регулирует это явление. В основном, все юридические нормы содержатся в одной из глав Федерального закона "Об ипотеке".

По сути, в форме закладной может быть составлен и сам ипотечный договор. В этом случае закладная будет выполнять функции ценной бумаги, которая подтверждает права ее владельца. С практической точки зрения это значительно упрощает оборот недвижимости, а также позволяет заключать эти соглашения намного быстрее.

Популярность закладной

Понятие и содержание закладной стали чрезвычайно популярными среди кредитных организаций, специализирующихся на заключении ипотечных операций. Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. К тому же права по ней легко передавать.

Как это происходит на практике? Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения - оформление закладной. После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится ее полноправным владельцем. Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом. Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.

Практически во всех случаях банки составляют закладные. Понятие и примеры того, как это работает, приведем в этой статье. Подписывает ее должник - гражданин, который получает конечную сумму кредита. Происходит это в момент получения денег, поэтому очень важно внимательно читать документы, условия договора. Ведь даже незначительная, на первый взгляд, опечатка может сыграть ключевую роль. В результате этого могут наступить неприятные последствия, например, государственная регистрация права собственности приостановится, ошибку придется исправлять и запускать бюрократическую машину заново. Все это может существенно усложнить процесс.

Ценная бумага

Значение слова "закладная" в широком смысле можно сопоставить с понятием "ценная бумага". Это положение определено в Гражданском кодексе РФ, и в описываемом случае применяются общие правила обращения с ценными бумагами.

В тоже время она может быть самостоятельным объектом права, а также предметом рыночных или любых других сделок. Обычно закладная является именной, так что она подтверждает права конкретного лица, которое в ней указано.

Так как это ценная бумага, то большое значение имеют формальные признаки, которые нужны, чтобы дать ей такое определение. Закладная, например, не может быть признана, если в ней отсутствует само понятие или одно из условий, прописанное в законе как обязательное.

Содержание документа

Понятие, составление, выдача и содержание закладной должны четко соответствовать предъявляемым законом требованиям. Они прописаны в ФЗ "Об ипотеке". В частности, в нем имеется список реквизитов, внесение которых в этот документ обязательно:

1. В названии документа должно содержаться само слово "закладная".
2. Для залогодателя указывается его имя и сведения о документе, подтверждающем его личность. Если это юридическое лицо, то необходимо также указывать его местонахождение.
3. Такие же данные указываются про первоначального залогодержателя, при этом помним, что это право со временем можно перепродать.
4. В документе должен быть номер и название кредитного ипотечного договора. Проверьте, чтобы были внесены дата и место его заключения.
5. Должна быть указана сумма обязательств, которые обеспечены ипотечным договором, а также размер уплачиваемых процентов и срок, в который долг планируется погасить.
6. Подробно должно быть описано ипотечное имущество, а также указано его местонахождения. Оценку стоимости имущества подтверждает независимая экспертиза, и ее выводы также прилагаются к договору. Если на облагаемое залогом имущество имеются какие-либо ограничения, то это также прописывается в договоре.

В заключении указываются сведения о проведении государственной регистрации ипотечного договора, подписи всех сторон, указание даты заключения договора о закладной. Кроме этого, в документе может содержаться дополнительная информация, по усмотрению представителей сторон.

ФЗ "Об ипотеке"

В ФЗ "Об ипотеке" прописаны все основные положения, определяющие, что такое закладная. Это документ, в котором прописаны все основные положения.

В частности, согласно закону, закладная не может быть оформлена на предприятия. Заключить договор также не удастся, если не определена конкретная сумма долга. При этом выдается закладная в любой момент, но обязательно до того, как начали выполняться обязательства по ипотеке.

Еще одно важное условие - оформить ее можно только после регистрации прав.

Регистрация права на закладную

Лицо, являющееся владельцем закладной, имеет право потребовать государственную регистрацию своего права. Она проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это недолгий бюрократический процесс. Как правило, он занимает не больше одного дня с момента подачи официального заявления.

Хранение закладной

Кредитной организации не обязательно продавать свои закладные пакетом. Вместо этого она может передать их на ответственное хранение депозитарию. Это участник рынка бумаг, который ведет здесь свою профессиональную деятельность на основании лицензии, выданной в связи с положениями Федерального закона "О рынке ценных бумаг". Договор между банком и участником рынка ценных бумаг называется депозитарным.

Понятие закладной предполагает и то, что на ней делается отметка о временном или обязательном депозитарном учете. После этого владелец закладной может в любой момент передать депозитарию закладную для ее дальнейшего учета. Если банк решит поменять депозитарий, то в договоре делается соответствующая отметка о новом участнике рынка, берущем на себя ответственность за размещение закладной.

Если же закладная размещена у временного депозитария, то ее владелец может в любой момент потребовать ее вернуть. В случае обязательного депозитарного учета, владельцу предоставляют ее только для предоставления в суды, передачи в орган государственной регистрации права, а также в некоторые инстанции, указанные в законе.

Передача прав

По договору ипотеки возможно прописать уступку прав. Для этого на закладной делается отметка о ее новом залогодержателе (или владельце). Есть еще несколько обязательных условий. Например, перечень полных сведений о предыдущих владельцах с их подписями.

Если закладная находится на депозитарном учете, то уступка прав может осуществиться только после внесения соответствующей информации в счет правоприобретателя. Это будет являться достаточным доказательством того, что у нового лица появились законные права на закладную.

Также не стоит забывать и о том что уступка прав (или как ее называют с юридической точки зрения - цессия) возникает, если третье лицо исполнило все предусмотренные договором обязательства залогодателя. При таком развитии событий, как раз третье лицо имеет полное законное право требовать передачи закладной.

Залог

Закладная - это документ, который сам по себе может быть объектом залога. При этом в российской юридической практике существуют два типа договоров о залоге закладной. Первый - без передачи прав на нее третьему лицу, второй - с возможностью передачи прав третьему лицу.

Также важно, что передача прав по закладной означает не только обладание самой закладной как ценной бумагой, но и приобретение права требовать с нее собственные дивиденды.

Особенности оформления залога

Договоры с правом передачи закладной третьим лицам и без этой возможности различаются между собой по способам взыскания задолженностей, в случае несвоевременной уплаты процентов по кредитному ипотечному договору.

Если ваша закладная заложена без права передачи ее третьим лицам, то взыскание задолженностей происходит в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обратном случае, помимо применения этой же статьи Гражданского кодекса, возможна передача права по закладной на условиях и в порядке, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке". Также залогодержатель может сделать на данной ценной бумаге соответствующую надпись, подкрепленную собственной подписью, которая даст законное право залогодержателю через определенное заранее оговоренное время продать ее третьему лицу. Таким образом, он сможет получить из вырученных от продажи денег необходимую сумму обеспеченных обязательств.

В тоже время залогодержатель по ипотеке имеет законное право сделать особую залоговую передаточную надпись на закладной. Она позволит лицу, владеющему ею, также продать ее через определенный срок.

Таким образом, можно сделать вывод, что, несмотря на то что понятие закладной в России появилось совсем недавно, сегодня уже разработаны подробные юридические документы, помогающие регламентировать свою деятельность всем заинтересованным сторонам.