Ст. 222 ГК РФ: Самовольная постройка

По ст. 222 ГК РФ самовольная постройка – сооружение, которое находится на наделе, не предоставленном по установленным правилам, или разрешенная эксплуатация которого не допускает возведение на нем зданий. К этой же категории относят недвижимость, созданную без получения необходимого для этого разрешения либо с нарушением действующих норм.

Право собственности

Ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" (действующая редакция) фиксирует ряд юридических последствий для лица, соорудившего здание с нарушением требований. В частности, этот субъект не приобретает на него права собственности. Лицо не может распоряжаться сооружением – продавать, сдавать в аренду, дарить, совершать иные сделки. При этом по ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена за счет соорудившего ее субъекта. Исключение составляют случаи, определенные пунктами 3 и 4 рассматриваемой нормы. Право собственности может быть признано в суде, а также в предусмотренных законодательством ситуациях и в ином порядке за лицом, в пожизненном владении или бессрочном пользовании которого находится надел, на котором присутствует сооружение.

Условия

Они установлены в пункте 3 ст. 222 ГК РФ. Для признания права собственности на здание необходимо, чтобы:

1. Лицо, соорудившее его, имело в отношении надела права, разрешающие создание недвижимости на нем.
2. На дату обращения в суд здание соответствовало параметрам, определенным в документации по планировке территории, правилах землепользования, либо обязательным показателям, присутствующим в иных нормативных актах.
3. Сохранение сооружения не нарушало интересы иных лиц и не создавало угрозы для их здоровья. В таком случае субъект, за которым признается право собственности, компенсирует затраты лицу, осуществившему сооружение постройки, в размере, установленном судом.
   

Действия местной власти

Территориальные структуры самоуправления могут принять решение о сносе сооружения, если оно возведено с нарушениями, установленными ч. 1 ст. 222 ГК РФ, а также на участке, который находится в зоне с особым режимом (за исключением территорий охраны памятников культурного наследия коренных народов), общего пользования или в границах полосы отвода инженерно-технических коммуникаций местного, федерального, регионального значения. В семидневный срок с даты утверждения соответствующего акта муниципальный орган направляет его копию субъекту, ответственному за создание недвижимости. В ней присутствует срок, в который лицу надлежит снести сооружение. Период устанавливается исходя из характера здания, но не может быть больше 12 мес.

Особые случаи

Согласно ст. 222 ГК РФ, если субъект, соорудивший здание незаконно, не установлен, орган местной власти, вынесший постановление о сносе, в семидневный срок с даты его принятия должен совершить ряд обязательных действий:

1. Обеспечить публикацию сообщения о планируемой ликвидации недвижимости. Это осуществляется в порядке, установленном уставом округа или муниципального района.
2. Обеспечить публикацию соответствующего сообщения на официальном сайте уполномоченного органа территориальной власти в сети Интернет.
3. Организовать размещение информационных щитов в границе участка, на котором находится сооружение под снос.

Реализация решения по ликвидации сооружения допускается не раньше чем через 2 мес после опубликования соответствующего сообщения в сети Интернет.

Пояснения к ст. 222 ГК РФ

Положения нормы дополняют действующие в стране законы, регулирующие процесс возведения сооружений на участках земли. П. 1 ст. 222 ГК РФ определяет основания, по которым недвижимость признается незаконно созданной. В рамках закона несоблюдение соответствующих предписаний нормативных актов влечет возникновение специфической санкции – на сооружение не возникает прав собственности. Этим ст. 222 ГК РФ не исключает и не отменяет тех последствий, которые предусматриваются отдельными правовыми документами (к примеру, наложение административного штрафа по 66-й статье ГрК). Снос сооружения также выступает в качестве специфической санкции. Для ее реализации заинтересованное лицо направляет иск по ст. 222 ГК РФ.

Особенности нарушений

Несоблюдение требований может выражаться в уклонении от исполнения положений земельного законодательства, регламентирующих предоставление наделов для строительства, или градостроительных правил, которыми регулируется, собственно, проектирование и само строительство. Для применения рассматриваемой нормы достаточно и одного нарушения.

Специфика предоставления наделов

Участки, относящиеся к муниципальной или госсобственности, выделяются для сооружения зданий по правилам 30-32-й статей ЗК. В Кодексе различается предоставление наделов с предварительным согласованием территорий размещения недвижимости и без него. В последнем случае организуются торги. Правительственным Постановлением № 808 утверждены Правила проведения мероприятий по продаже участков, относящихся к муниципальной или госсобственности, или права на заключение соглашений по их аренде.

Нюансы терминологии

Понятие "застройщик" не обладает специальным гражданско-правовым содержанием. Это обусловлено тем, что соответствующий институт в действующем законодательстве не предусматривается. В современном отечественном праве под застройкой понимают деятельность, направленную на создание недвижимых объектов. Считается, что в качестве субъекта выступает юрлицо или гражданин, осуществляющие соответствующие мероприятия для собственных нужд своими силами или в соответствии с договором подряда. В последней ситуации застройщик является заказчиком. Субъектом может также выступать лицо, которое получило участок в собственность или долгосрочную аренду для реализации проекта по сооружению здания, которое впоследствии будет передано иным лицам. В законе, регламентирующем архитектурную деятельность, также дается трактовка понятия "застройщик". Его рассматривают как лицо, намеревающееся провести сооружение или реконструкцию здания.

Документация

Она необходима для начала строительных мероприятий. Ключевым документом выступает разрешение. Кроме этого заинтересованное лицо должно иметь архитектурный проект, составленный в соответствии с техзаданием. В последнем должны присутствовать положения из утвержденных градостроительных документов, санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные требования, предписания по охране культурно-исторических памятников, соблюдению интересов иных лиц, указания на действия в особых условиях (в зоне мерзлоты, в сейсмоопасном районе и пр.). Отказ в предоставлении разрешения и архитектурно-планировочного задания может быть оспорен в исполнительном органе власти региона или суде. Отсутствие документов или неисполнение условий, в них установленных, расцениваются как нарушения, влекущие применение ст. 222 ГК РФ. Судебная практика между тем допускает устранение отступлений от проекта согласно 24-й статье закона, регулирующего архитектурную деятельность.

Признание прав

Возможно ли переквалифицировать ст. 222 ГК РФ? Этот вопрос достаточно часто задают заинтересованные лица. В самой норме предусмотрена возможность признать право собственности на сооружение, возведенное с нарушениями. Однако для этого необходимо соблюдение ряда условий. В первую очередь, участок должен быть выделен субъекту в установленном порядке. В этой связи при разбирательстве споров суд должен потребовать от застройщика доказательств о предоставлении надела для соответствующих целей. Право допускается признавать за лицом, у которого участок находится в собственности, наследуемом владении, постоянном пользовании, если он возместит расходы субъекту, соорудившему здание. Размер компенсации определяется судебной инстанцией. Применение данного правила говорит о том, что лицо заняло участок вопреки волеизъявлению собственника и начало на нем мероприятия по созданию сооружения.

Пример

Если строительство осуществлялось по согласованию с собственником, между участниками правоотношений заключен договор об условиях производства работ, спор должен разрешаться в соответствии с условиями сделки. Если сама по себе она не противоречит законодательству, оснований для закрепления права собственности за застройщиком или владельцем участка с выплатой возмещения не предусматривается. При рассмотрении спора необходимо изучить условия договора и его исполнение.

Рассмотрим пример. Завод, во владении которого находился участок на праве бессрочного пользования, подписал с АО инвестиционный договор. В соответствии с его условиями общество соорудило здание – терминал для перегрузки жидких удобрений на наделе, принадлежащем предприятию. Он был построен на опорах, установленных на территории завода. Отделить реально участки, на которых располагаются терминал и предприятие, невозможно. Опоры смонтированы над заводом. Согласно инвестиционному договору, предприятие впоследствии получало заказы на перегрузку сырья. Но после окончания строительства терминала предприятие, ссылаясь на то, что АО не получило участок под строительство, направило требование о признании постройки самовольной и передаче ему права собственности на нее. В ходе разбирательства фактов отступления от проекта и нарушений правил и норм не выявлено. Суд исходил из того, что, в связи с тем, что соглашение сторон законодательству не противоречит, застройщик занял территорию в той мере, в которой это нужно было для возведения сооружения, не самовольно, а при согласии владельца. Соответственно, оснований для удовлетворения требований нет.

Ст. 222 ГК РФ и нестационарные объекты

Сравнительно недавно прошла волна сноса торговых павильонов в разных регионах. Эти объекты считаются нестационарными. Как поясняют юристы, ранее рассматриваемая норма применялась для легализации сооружений, возведенных с нарушением предписаний. Учитывая сложность ситуации, государство стало регламентировать данный вопрос. В первую очередь был запущен механизм судебного регулирования. При этом каждая ситуация рассматривается индивидуально. В некоторых регионах, например в Нижегородской обл., был создан перечень нестационарных объектов, которые должны быть вывезены собственниками или перемещены на специальные территории временного хранения. В противном случае они подлежали сносу.

Дополнительно

Если договор строительства между хозяином надела и застройщиком будет признан ничтожным не в связи с нарушением положений ЗК, а по другим причинам, сооружение нельзя считать самовольным только лишь на основании аннулирования соглашения. Подобные ситуации имеют место и при возведении недвижимости на участке, находящемся у лица в частной собственности. В особенности часто возникают споры о надстройках, пристройках. Сооружение этих элементов не может осуществляться иначе как по согласованию с собственником (за исключением самоуправного захвата).