Как узаконить самовольную постройку? Признание права на самовольную постройку. Разрешение на строительство - стоимость

Индивидуальным жилищным строительством в наши дни занимаются не только специализированные организации, но и обычные граждане. Получив во владение участок земли, довольные обладатели начинают возводить на нем любые постройки лишь бы хватало фантазии и средств. А вот о законности такого строительства мало кто задумывается. Трудности "нарисуются" позже, если вдруг понадобится продать, завещать или подарить недвижимость.

И это отнюдь не единичные случаи. Ведь вопрос о том, как узаконить самовольную постройку, возник не вчера. В любом городе, крупном или не очень, существуют кварталы самовольной застройки (народные названия - "шанхай", "нахаловка" и т. п.). Состоят они из домов, где долгое время проживают люди без оформления необходимых правоустанавливающих документов.

"Дачная амнистия", призванная, по логике, облегчить жизнь хозяев домов и участков, не оправдала возложенных ожиданий. Необходимость оформления огромной массы документов способна погасить энтузиазм кого угодно.

При этом оказаться хозяином "самостроя" может любой из нас. Например, получив дом в наследство от родни или "купив" участок вместе с домом в "прежние" времена, когда хватало техпаспорта и нотариального оформления . А также возведя жилье на свой страх и риск без всяких "бумажек".

Бывают уникальные случаи, когда ни земля, ни строения никак не оформлены, причем люди живут в домах десятилетиями.

Что же это за постройки?

Понятие "самовольная постройка" ГК РФ трактует как жилой дом, а также любое другое строение (сооружение) или недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для подобных целей. Или же построенное без получения всех нужных разрешений. Или с серьезным (существенным) нарушением градостроительных норм. Граждане, которым участок выделен не для садоводства или дачного хозяйства, обязаны получить разрешение на строительство.

Если вы - лицо, которое затеяло и осуществило такую постройку, то знайте - вы не имеете на нее никакого права собственности. Вы не сможете ею распоряжаться - продать, подарить или сдать в аренду.

По закону самовольная постройка обязательно подлежит сносу, причем за счет того, кто ее осуществил. Если же таковая создает угрозу безопасности и здоровью других людей, то суд потребует ее снести без учета срока давности искового требования.

Где и на каких условиях получают это разрешение ?

Данный документ выдают местные органы власти, федеральный орган власти субъекта РФ. Разрешение дают бесплатно и бессрочно. Первичное разрешение на индивидуальную жилищную застройку дается на десять лет, затем срок действия его продлевается по заявлению владельца, поданному заранее (не менее, чем за 60 дней до истечения первоначального срока). Но в продлении могут и отказать, если до окончания срока строительство так и не начато.

Кроме того, потребуется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Оно фиксирует (удостоверяет) окончание строительства и соответствие готового объекта проектной документации. Выглядит оно как акт комиссии по приему. Чтобы его получить, нужно обратиться туда же, где выдавалось первое разрешение.

Кто может потребовать сноса незаконной постройки?

В случае, когда зафиксировано признание постройки самовольной, иск о ликвидации ее в общественных интересах подает прокурор. Ответчиком в таком случае будет лицо, осуществившее эту постройку. То есть заказчик, по заданию которого объект построен. Если же постройка передана третьим лицам, их тоже привлекут к судебной ответственности.

Впрочем, есть и исключение – право собственности может быть судом признано за лицом, у которого в собственности или же в пожизненном (наследуемом) владении имеется тот участок земли, где возведен "самострой". Но ни при каких обстоятельствах такое право не будет признано, если существование постройки нарушает законные интересы других лиц или угрожает здоровью или жизни людей.

Заказчик, в случае признания своих прав, возмещает лицу, осуществившему строительство, все расходы по возведению. Размер их устанавливается судом.

Есть хорошие новости

21.05.2010 «Российская газета» опубликовала постановление арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010, связанное с разрешением судебных споров по данной теме. Данный документ подсказывает, как узаконить самовольную постройку на вполне законных основаниях. Из него ясно, что не любой объект из числа возведенных без разрешения подлежит сносу.

Так, пункт 26 данного документа гласит, что отсутствие изначального разрешения на строительство не является основанием для отказа, если застройщик хочет узаконить право собственности. Но при том суд обязан установить, предпринимал ли застройщик меры к ее легализации, т. е. пытался ли получить необходимое разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию. А также, правомерно ли ему было отказано в их выдаче.

Из этого ясно, что возможно узаконивание самовольной постройки путем судебного решения.

Что для этого нужно?

Как минимум, обязаны выполняться четыре условия:

1. В процессе строительства не были значительно нарушены градостроительные и другие правила и нормы.

2. Строение не несет угрозы для жизни и здоровья людей.

3. Права и интересы посторонних лиц не были нарушены.

4. "Автор" застройки предпринимал хоть какие-то меры и попытки ее узаконить (речь идет о все том же разрешении на строительство либо акте ввода в эксплуатацию).

Небольшая подсказка

Немногие знают, что (согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса) в некоторых случаях легализация самовольной постройки не понадобится. Вам не потребуется выдача разрешения на строительство, если:

- Вы строите гараж на участке земли, предоставленном вам для некоммерческих целей, или на собственном садовом (дачном) участке.

- Реконструируете или строите то, что не является объектом капитального строительства, например, киоск.

- Возводите строение (сооружение) вспомогательного использования.

- Изменяете объект капитального строительства (его часть) без нарушений их надежности и безопасности и превышения параметров разрешенного строительства.

- В некоторых других случаях, когда по закону такое разрешение не требуется.

Можно ли узаконить самовольную постройку в процессе возведения? Да, можно. Все перечисленные положения относятся и к объектам незавершенного строительства, которые в качестве недвижимого имущества тоже могут быть признаны самовольной постройкой.

Как узаконить самовольную постройку?

Процедура эта непроста, но тем не менее, вполне реальна. Нужно лишь следовать определенному алгоритму. Итак, начинаем узаконивание самовольной постройки.

Прежде всего, определитесь, относитесь ли вы к категории лиц, которые вправе потребовать официального признания права данной собственности. То есть владеете ли участком "под постройкой" на праве собственности, пожизненного владения (наследуемого) либо постоянного (бессрочного) пользования. Если вы этот участок, к примеру, арендуете, то признание права на самовольную постройку - неосуществимая мечта. Также это нереально, если ваше строение нарушает чужие интересы или грозит жизни/здоровью людей.

Следующий шаг - составьте исковое заявление с требованием признания права вашей собственности и не забудьте про уплату госпошлины.

Что содержит исковое заявление?

В нем обязательно указывается вид права на земельный участок, тип постройки, и кто ее осуществил - вы либо другое лицо. Должна быть обоснована причина "самовольности". Например, нет нужных разрешений. Важно отметить, что при возведении не нарушались градостроительные и прочие нормы и не зафиксировано угрозы жизни (или здоровью) граждан, а также не нарушены права третьих лиц.

Если строительством занимались вы сами, укажите меры, принятые для легализации. Например, обращение за разрешением на строительство, позже - актом, разрешающим ввод объекта в эксплуатацию. Если был получен отказ - не забудьте упомянуть и про это. Ответчиком по такому иску будет местный орган самоуправления. Например, администрация муниципального образования.

Сколько платить?

Чтобы узаконить самовольную постройку через суд, потребуется внести госпошлину.

Размер ее при подаче подобного иска зависит от цены объекта. При "стоимости" иска до 20 000 руб. это 4 процента от суммы (не менее 400 руб.), при стоимости от 20 001 руб. до 100 000 руб. - 800 руб. (и еще плюс дополнительно 3 процента от суммы свыше 20 000 руб.). Дальше размер пошлины пропорционально растет, но в конечном итоге не может выходить за предел отметки в 60 000 рублей.

Следующий этап - подготовка и подача в суд по месту регистрации земельного участка пакета нужных документов.

Что в него входит?

Помимо самого искового заявления - документы на право собственности (или другое право) на ваш земельный участок. Затем те документы, которые подтвердят сам факт наличия на участке постройки. Это акт обследования и документы БТИ.

Свидетельства отсутствия при возведении объекта существенных нарушений градостроительных и иных норм, и того, что здание никому не угрожает и ничьих прав не нарушает. Это могут быть заключения и акты обследования управления архитектуры и градостроительства, пожарного и санитарного надзора.

Документы, подтверждающие обращение владельца за разрешением на строительство и т. п., с результатами рассмотрения запросов.

Квитанция об уплате госпошлины, личный паспорт и доверенность в случае представительства в суде от вашего имени.

Куда нести документы?

Если стоимость самовольной постройки не превышает суммы 50 000 руб., то иск предъявляется мировому судье по месту ее нахождения. В других случаях потребуется обращение в районный суд.

После окончания рассмотрения дела судом вы получите судебное решение - либо о признании права вашей собственности на постройку, либо об отказе в нем.

В случае, если узаконивание самовольной постройки завершено успешно, потребуется данное право собственности зарегистрировать.

Идем дальше

Следующий шаг - уплата госпошлины размером 1000 руб. Она нужна, чтобы зарегистрировать право собственности на самовольную постройку. Оплатив ее, можете нести в Росреестр (его территориальный орган) собранный вами пакет документов, необходимых для регистрации.

Это заявление на государственную регистрацию, паспорт заявителя (или другой документ, удостоверяющий личность), а в случае действий через представителя - доверенность на его имя, подтверждающая полномочия. Обязательно - полученное решение суда.

В настоящее время документ на уплату пошлины необязательно предоставлять одновременно с заявлением. Но все же лучше это сделать сразу, так как при отсутствии информации об уплате в течение 18 дней (календарных) пакет документов будет возвращен заявителю.

Документы подаются как лично, так и по почте. Кроме того, можно воспользоваться услугами многофункционального центра.

Завершение эпопеи

Признание права на самовольную постройку состоялось. Осталось получить свидетельство о госрегистрации права или же выписку из ЕГРП. За ним по истечении указанного времени вам потребуется явиться в уполномоченный орган.

Как видите, оформление юридических прав на собственную постройку требует много времени, терпения, общения с представителями власти, а также элементарной юридической грамотности.

Если вы с трудом представляете себе, как узаконить самовольную постройку собственными силами, то для экономии времени и нервов рекомендуется обращаться в агентства или юридические фирмы, специализирующиеся на решении подобных вопросов.

Посреднику нужно будет предъявить все необходимые документы, нотариально оформить на него доверенность на право ведения ваших дел и, конечно же, оплатить его услуги.

Что еще надо знать?

Строительство жилого дома с соблюдением всех требований и регламентов (строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и прочих) требует сбора огромного числа документов. Это самый рутинный этап хотя бы потому, что потребуется обойти кучу инстанций для согласования.

Разрешение на строительство должно подтверждать соответствие проектной документации всем требованиям градостроительного плана участка.

Следует знать, что проектная документация не требуется при возведении, а также реконструкции либо капремонте жилых домов, имеющих не более трех этажей (для одной семьи). Но застройщик имеет право подготовить такую документацию по своей инициативе.