556 ГК РФ: судебная практика

Ст. 556 ГК РФ (в новой редакции) закрепляет правила реализации условий соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. В ее положениях устанавливается специальный порядок передачи такого имущества приобретателю. Рассмотрим его подробно.

Норма 556 ГК РФ: содержание

Передача недвижимого объекта продавцом и принятие его приобретателем производится по оформляемому участниками сделки передаточному акту либо другому подобному документу. Соответствующее правило закрепляет первый пункт нормы 556 ГК РФ. Если иное не устанавливается соглашением или законодательством, обязанность продавца по передаче объекта приобретателю считается исполненной после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа сторонами. Уклонение от его оформления на условиях, закрепленных договором, признается отказом от предоставления или принятия недвижимости.

Нюанс

В пункте 2 нормы 556 ГК РФ предусмотрена важная оговорка. Она заключается в том, что в случае принятия приобретателем объекта, не соответствующего условиям сделки, не выступает как основание для снятия с продающего лица ответственности за ненадлежащее выполнение договора. Данное правило распространяется и на случаи, когда несоответствие оговаривается соглашением.

Норма 556 ГК РФ с комментариями

В пункте первом говорится о том, что передача объекта приобретателю осуществляется по специальному документу. Им является передаточный или иной аналогичный акт. Статья 556 ГК РФ закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. При рассмотрении этого положения следует обратиться к абзацу 2 пункта 1 ст. 224 Кодекса. Согласно ему, вещь будет считаться врученной в момент фактического поступления ее во владение покупателя или лица, указанного им. Между тем, соглашение или закон могут устанавливать и иной порядок. Так, если при оформлении договора по отчуждению объекта он уже находится у приобретателя, то он будет считаться переданным с этого момента.

Соглашение сторон

Норма 556 ГК РФ предусматривает возможность участников сделки установить иной порядок, по которому будет передаваться вещь. К примеру, арбитражные суды признают исполнение надлежащим в случае, когда объект фактически был передан раньше в рамках существовавших арендных отношений между субъектами. При этом в договоре о купле-продаже присутствовало условие о том, что он имеет ту же силу, что и передаточный акт. Данная норма считается специальной. Общее правило, закрепленное ст. 224 Кодекса, не предусматривает необходимости подтверждать вручение вещи особым документом.

Условия

Согласно норме 556 ГК РФ, обязательство будет считаться исполненным при наличии двух юридических фактов. К ним относят:

1. Вручение объекта приобретателю.
2. Подписание участниками сделки соответствующего документа.

Введение этого требования по отношению к недвижимости, по мнению многих экспертов, вполне обосновано. Дело в том, что для оборота такого имущества законодательство предусматривает особый режим.

Пояснения

Как указано в 131 статье ГК (в п. 1), право собственности, а также иные вещные права на недвижимость, их ограничение, прекращение, возникновение, переход должны регистрироваться в установленном порядке. При этом действует правило ст. 223. Согласно п. 1 этой нормы, если отчуждение подлежит регистрации, то право собственности у покупателя на объект появляется в момент внесения соответствующей записи в реестр. Принимая во внимание специальный режим, предусмотренный для недвижимости, представляется, что именно передаточный акт (или другой аналогичный документ) удостоверяет состоявшееся вручение объекта приобретателю. Другими словами, обязательство не будет считаться выполненным надлежащим образом, если продавец отдаст покупателю только ключи от квартиры. Ввиду установления необходимости подтверждения существующего права именно (и только) передаточный документ свидетельствует о том, что вручение недвижимого объекта приобретателю с индивидуально-определенными характеристиками, оговоренными соглашением.

Отказ от оформления акта

Уклонение от подписания указанного в ст. 556 документа может повлечь разные неблагоприятные последствия. Так, покупатель имеет возможность потребовать от продавца компенсации убытков, причиненных таким отказом. Владелец имущества также имеет определенные права. В частности, он может требовать от покупателя принять вещь или сам отказаться от реализации условий сделки. Кроме того, участники отношений могут применить санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение соглашения. В качестве одной из таких мер ответственности выступает неустойка.

Нюансы

Оформление передаточного акта только подтверждает факт выполнения ими условий договора. Подписание этого документа не влияет на переход прав собственности на недвижимость. Это обуславливается тем, что законодательство связывает данный факт исключительно с госрегистрацией, а не с фактическим вручением вещи. Передача объекта сама по себе не может являться основанием для внесения записи в госреестр. Соответственно, она может производиться и до, и после госрегистрации. Основаниями же для постановки на учет недвижимости и внесения записей в реестр выступают, согласно положениям ФЗ №218, договоры и прочие сделки, совершенные с таким имуществом по правилам, установленным и действующим в месте его расположения на момент оформления соглашения.

Качество имущества

Как выше уже отмечалось, передаточный акт только удостоверяет исполнение обязательств участников сделки по передаче объекта. Соответственно, он не может считаться документом, которым стороны вносят дополнения/изменения в основной договор, в том числе и в части, устанавливающей требования к качеству имущества. Соответственно, если при оформлении акта стороны оговаривают в нем несоответствие недвижимости условиям сделки, это обстоятельство не считается основанием для снятия с продавца ответственности за ненадлежащее выполнения обязательства.

Дополнительно

Оформление акта, согласно общим правилам, не имеет значения при определении момента, в который риски случайного повреждения либо гибели недвижимости переходят к приобретателю. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к 211 статье Кодекса. По ее положениям, риск гибели/повреждения вещи несет собственник, если другое не устанавливается соглашением или законодательством. Соответственно, они переходят к приобретателю в момент госрегистрации сделки. Между тем, участники правоотношений могут согласовать и другое условие. В частности, они вправе предусмотреть, что риски переходят при непосредственной передаче объекта. А она, в свою очередь, может произойти и до, и после госрегистрации.