Реконструкции зданий и сооружений: организация работы, расчет сметы и особенности

Большинство зданий в нашей стране морально и физически устарели. Земля каждый год дорожает, и поэтому актуальным вопросом становится восстановление построек. Реконструкция зданий и сооружений позволяет продлить срок службы строений, решить конструктивные и коммунальные проблемы, выразить архитектурные особенности. Также при помощи этих работ можно решить вопросы по увеличению показателя энергоэффективности и функциональности всего здания.

Экономика реконструкции

Расчет финансовой эффективности сноса строения и возведения нового проводится в сравнении с работами по реконструкции. Снос и строительство нового влекут за собой множество работ:

- демонтаж;

- проектные работы;

- получение разрешительной документации;

- приобретение земельного участка или оформление прав аренды на него;

- общестроительные работы;

- вывоз мусора;

- установка и доставка строительного оборудования.

И это не полный перечень работ по строительству нового здания.

В то же время современное и инновационное оборудование и материалы позволяют провести реконструкцию зданий и сооружений с реальной экономией денежных средств, качественно и в короткие сроки. Такой тип строительных работ позволяет провести мероприятия по энергосбережению и повысить теплотехнические показатели фасадов.

Этапы работ по реконструкции

Перед началом работ по реконструкции и реставрации зданий и сооружений необходимо предварительно оценить общее состояние, окружающий ансамбль. В каждом случае требуется индивидуальный подход, в зависимости от даты строительства и износа здания.

Комплексное обследование, диагностические мероприятия

На этапе обследования определяется степень износа всех конструктивных элементов, состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Также проводится обследование геологических особенностей грунта, чтобы выяснить, выдержит ли фундамент и сам рельеф земли реконструированное строение.

Могут проводиться гидрометеорологические исследования. При наличии повреждений, к примеру трещин или деформаций, они фиксируются и анализируются. По итогу проведенных работ составляется отчет с выводами по необходимым подготовительным мероприятиям.

Проектные работы

После обследования составляется архитектурно-строительная и технологическая смета. Формируется план проведения и организации всех строительных работ, пояснительная записка. После согласования сметы и плана работ с заказчиком строительная организация получает право на начало работ по реконструкции зданий и сооружений. Проект должен содержать информацию о технике безопасности при осуществлении конкретных процессов.

Исходные данные для разработки проектной документации

Для организации реконструкции зданий и сооружений предусмотрено формирование исходных материалов:

- ТЭО или ТЭР, также бизнес-план;

- заключение по материалам о техническом обследовании здания;

- при необходимости, сроки освобождения сооружения;

- порядок обеспечения энергетическими ресурсами объекта реконструкции, согласованный с коммунальными службами.

Для проекта также может потребоваться договор с подрядной организацией и предварительная смета для определения порядка обеспечения материалами объекта недвижимости, подлежащего реконструкции.

Реализация проекта и соблюдение проектной документации

Этот этап подразумевает проведение запланированных строительных работ. В зависимости от необходимых мероприятий, прокладываются коммуникации, монтируется оборудование, проводится отделка фасада.

Строительная бригада обязана соблюдать проектную документацию, так как она является руководством для планирования, учета и контроля за всеми этапами проведения работ.

Этапы реализации работ по реконструкции зданий и сооружений

Подготовительный этап. Включает в себя следующее:

• Монтаж ограждающих конструкций и разборку элементов, подлежащих замене.
• Размещение заказов на закупку материалов с согласованием сроков поставки.
• Доставка и установка на строительной площадке необходимого оборудования, техники и инвентаря.
• Возведение временных сооружений, складов.
• Проверка и настройка ресурсообеспечения.
• При необходимости проводится освобождение помещений от жильцов, арендаторов и других лиц.

На этом этапе могут проводиться уточнения с целью корректировки проектных решений. По итогам подготовительного периода рекомендуется составлять акт между заказчиком и подрядчиком, возможно, с привлечением проектной организации.

Основной этап. Включает в себя уже непосредственный демонтаж конструкций и элементов, подлежащих замене. Проводится ремонт, усиление и восстановление конструкций. Затем проходят санитарно-технические и электромонтажные работы. Следующий шаг – отделка фасадной части и внутри здания. Последнее – благоустройство прилегающей территории.

Виды работ по реконструкции

Организация реконструкции зданий и сооружений зависит полностью от состояния строения и пожеланий заказчика, а именно:

- С изменением несущих элементов. Такие работы проводятся в случае необходимости увеличения площади здания, изменения геометрии всей постройки или устройства подземных помещений. Если расчетные данные подтверждают, что будет увеличение нагрузок на архитектурную конструкцию, то проводятся работы по усилению несущих конструкций.

- Усиление фундамента. Данный вид работ по строительству и реконструкции зданий и сооружений предполагает упрочнение грунтов и фундамента. Работы должны проводить только специалисты. Методик на сегодняшний день множество, это не только цементация и битумизация, но и термическая обработка, установка набивных свай или втрамбовывание щебня.

- Кровельные работы, цель которых - улучшить теплоизоляционные и гидроизоляционные показатели крыши. Могут использоваться рулонные материалы или профилированные металлические листы. Также существует возможность достройки дополнительных уклонов, усиления кровли и замены утеплителя.

- Фасадные работы. Данный вид работ может состоять из простого оштукатуривания и покраски, либо фасад может утепляться, декорироваться, увеличиваться или уменьшаться количество оконных проемов, создаваться новые входы в здание.

- Инженерные системы. Это ремонт канализации, водоснабжения, отопительной системы, электроснабжения и вентиляции. В этом случае можно установить или смонтировать по другой схеме системы пожаротушения и сигнализации.

Классификация реконструкции зданий и сооружений

Строительные работы этого типа разделяют на две категории:

- частичная реконструкция;

- полная.

Частичная не предполагает остановки производственного процесса и другой деятельности внутри помещения. К такому варианту прибегают в тех случаях, когда реконструкции подлежат отдельные части или пространство здания.

Полная требует остановки всех работ объекта. В данном случае придется составлять подробный план по проведению работ. На промышленных объектах рекомендуется включать в строительные мероприятия одновременную замену оборудования и устаревшей техники.

В отдельную категорию попадают работы по переносу здания на новое место. Это может быть связано с проблемами с почвой либо неподходящим месторасположением объекта.

Не стоит забывать, что некоторые виды работ по реконструкции требуют обязательного получения разрешительной документации, в частности надстройка верхних этажей.

Особенности составления смет на реконструкцию

Основные факторы, влияющие на формирование цены при составлении сметы на реконструкции и ремонт зданий и сооружений:

- тип работ: частичная или полная реконструкция;

- конструктивные особенности: состоит здание из железобетона, кирпичное оно, деревянное или панельное;

- будут ли проводится демонтажные работы;

- предполагаемые материалы для использования в строительныхых и отделочных работах;

- будет ли проводиться перепланировка всего здания или внутренних помещений.

При составлении сметы следует пользоваться нормами, предусмотренными Методикой определения стоимости строительной продукции при реконструкции (МДС 81-35.2004), также использовать ГЭСН-2001. Согласно этим нормативным актам, к данному виду работ применяется коэффициент 1,15 по отношению к нормам затрат труда. Нормы времени эксплуатации машин и оборудования – коэффициент 1,25. Данные коэффициенты неизменны вне зависимости от типа реконструкции.

При составлении смет по реконструкции общественных заведений, административных объектов следует учитывать требования по установке пандусов и расширению проемов для свободного доступа в помещение лиц с ограниченными физическими возможностями.

В случае проведения демонтажных работ проектной документацией может быть предусмотрено появление материалов, которые могут повторно использоваться. Вследствие этого, при составлении сметы следует предусмотреть возвратные суммы, то есть уменьшение финансирования со стороны заказчика. Стоимость таких конструкций необходимо определять по базовым ценам, предусмотренным единичными расценками ФЕР и иными нормативами.

В основу работ по реконструкции строения должен закладываться принцип комплексной механизации на каждой стадии процесса. Строительство, ремонт и реконструкция зданий и сооружений зависят от мастерства строителей, их ответственного подхода, используемых материалов. Отдавайте предпочтение инновационным технологиям, которые позволят в дальнейшем сэкономить на энергоносителях, тем материалам, которые нетребовательны в уходе. От тщательности подготовки проектной документации будет зависить и стоимость всего проекта, дальнейшаяя эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений, поэтому не стоит упускать из виду ни один этап.