Досрочное погашение ипотеки: условия, расчет, преимущества и недостатки

Все банки России старательно приучают жителей своей страны жить взаймы. Но менталитет россиян им этого не позволяет. Однако иногда брать кредиты всё-таки приходится. Случается, что человек делает это добровольно, если желание владеть той или иной вещью пересиливает в нём страх перед долговой ямой.

Но что есть — то есть. Для каждого россиянина кредит, как хомут, который приходится носить на шее до полной выплаты займа. Именно по этой причине каждый россиянин стремится использовать возможность полностью или частично досрочно погасить свои кредитные обязательства. Если вдруг в наличии появилось определённое количество денежных средств, то почему бы не погасить ипотеку или другую задолженность перед банком? Однако сами кредитные организации редко согласны с этим мнением. Почему же банки относятся негативно к досрочному погашению ипотеки и стремятся любыми доступными методами от них отгородиться?

Частичное досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Объясняется это различными факторами. Во-первых, это элементарная финансовая выгода. Если долг досрочно погашен клиентом, то банк не получит процентной переплаты по кредиту за тот срок, который не был использован заёмщиком в рамках договора кредитного займа. Налицо видна утрата основного дохода по кредиту для банка. Поэтому в договоре кредитования может содержаться пункт, согласно которому, погасить долг перед банком досрочно можно будет только после выплаты всех процентов, предусмотренных данным договором. Вывод: досрочное погашение ипотеки проценты не занижает. Это не секрет. Этот нюанс лишает досрочное погашение ипотеки всякого смысла, кроме избавления от долгового бремени, конечно.

Во-вторых, каждый банк стремится к тому, чтобы его капитал не лежал в сейфе, а был в обороте. А деньги находятся в обороте до тех пор, пока их не вернул заёмщик. А если клиент вернул денежные средства раньше установленного кредитным договором срока, то они будут просто лежать, не принося дохода. Банку приходится искать новых клиентов для запуска в оборот своих денег. Этот закон является приоритетным для любого банка.

Положительные стороны досрочного закрытия кредитного договора

Как это видит сам клиент: досрочное погашение ипотеки проценты снимает, значит, клиент избежит нереальной переплаты по договору. Однако современные банковские организации умеют избегать подобных упущенных выгод. Вероятно, речь пойдет не о полной выплате начисленной суммы процентов по ипотечному договору при его досрочном закрытии, а о штрафных санкциях за досрочную выплату ипотечного долга. Все эти нюансы прописаны в договоре ипотечного кредитования. Чтобы в будущем реализовать выгодное досрочное погашение ипотеки, необходимо тщательно изучить договор перед подписанием.

Второй положительной стороной досрочного закрытия договора является чисто психологическое осознание отсутствия долгового бремени.

Третье преимущество в том, что, расплатившись до конца с уже имеющимися кредитами, можно легко взять новые.

Отрицательные стороны досрочного закрытия ипотечного договора

Недостатки в этом случае тоже имеются. Для начала стоит упомянуть о пенях, штрафах и других взысканиях. Тут следует отметить, что банк может наложить штрафы лишь на один срок действия ипотечного договора. К примеру, если заёмщик решил погасить задолженность по ипотечному кредитованию до истечения первой половины срока действия договора, то будут начислены существенные штрафы. Если же договор будет закрыт за несколько месяцев до того, как закончит действовать, то штрафов либо не будет вообще, либо они будут очень маленькими.

Вторым недостатком является испорченная кредитная история. Факт досрочного закрытия договора обязательно будет отражён в БКИ. Соответственно, при оформлении нового кредита в другом банке в договор будут вписаны пункты о дополнительных санкциях при досрочном погашении.

Третьим отрицательным моментом является возможность возникновения форс-мажорной ситуации. К примеру, клиент, отдавший все свободные средства на погашение текущего кредита, может завтра попасть в такую ситуацию, которая заставит его оформить новый договор займа.

Трезвый ум и холодный расчёт

Перед принятием решения о досрочном закрытии ипотечного договора следует все внимательно рассчитать. В принципе, определиться с предметом расчёта очень просто – либо продолжить вносить платежи по графику, либо согласиться с дополнительными взносами, переплатить, но всё же полностью погасить заем и стать полноправным собственником жилья.

Для начала необходимо помнить, что любой сделанный досрочно и превышающий установленную сумму взнос обязывает банк пересмотреть график последующих выплат. Частичное досрочное погашение ипотеки включает в себя два варианта:

• сокращение количества взносов с сохранением суммы платежа;
• уменьшение суммы платежа с сохранением оговоренных ранее сроков.

Конечно, лучше всего для клиента будет первое решение вопроса, ведь чем дольше выплачиваются взносы, тем больше процентов придётся переплатить.

Но при этом второй вариант тоже имеет свои определённые преимущества. Для начала это значительно уменьшит давление на бюджет семьи. Ведь в месяц будет уходить значительно меньше денег на оплату ипотечного долга. Это также поможет заёмщику разрядиться психологически (можно вносить гораздо меньшие платежи, чем ранее).

В редких случаях банк может согласовать график выплат с клиентом, хотя чаще всего это делается согласно интересам заимодателя.

Как выглядит досрочное погашение ипотеки в Сбербанке?

Прежде чем досрочно (или частично досрочно) погасить ипотечный кредит, заёмщику необходимо написать в отделении Сбербанка соответствующее заявление за день до даты списания платежа. Это будет единственным необходимым документом.

Одной из особенностей досрочного погашения ипотеки в Сбербанке является то, что сокращение сроков платежей здесь не предусмотрено. Следовательно, частичное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке даёт клиенту только снижение суммы ежемесячного платежа.

Чтобы полностью или частично погасить долг по ипотеке, клиенту нужно внести на свой счет нужную сумму, но не менее 15000 рублей. При полном закрытии договора заёмщик должен явиться в отделение Сбербанка и заполнить все необходимые для этого документы. При частичном погашении кредита клиент приходит в банк для того, чтобы утвердить платежи по новому графику, где сумма взносов будет меньше, чем раньше.

Ипотечный онлайн-калькулятор

На сайте каждого банка имеется онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки, позволяющий рассчитать сумму, которую необходимо внести для закрытия кредита. Однако этот способ хоть и удобен, но не точен, так как здесь не учитываются штрафы, комиссии и дополнительные платежи.

Такой калькулятор необходим для того, чтобы рассчитывать ежемесячные платежи, состоящие из суммы процентов и основной задолженности. Также ипотечный калькулятор позволяет рассчитать полную переплату в конце срока ипотечного кредитования.

Как пользоваться кредитным калькулятором?

При помощи калькулятора можно узнать размеры ежемесячных платежей как по ипотечному кредитованию, так и по потребительскому или автокредиту. Также он сможет произвести расчет досрочного погашения ипотеки в будущем.

Для этого необходимо определиться с суммой займа, сроком кредитования и процентной ставкой выбранного банка. Некоторые кредитные продукты предусматривают ежемесячные либо единовременные комиссии, которые тоже можно установить в калькуляторе. В последнюю очередь нужно установить дату получения кредита и дату ежемесячных платежей.

Пример расчета

Как же это рассчитывается?

В поле нужно ввести планируемую сумму к погашению и предполагаемую дату её внесения. Далее, если необходимо рассчитать снижение суммы ежемесячных платежей, нужно кликнуть в поле "Пересчет", а затем нажать "Рассчитать", сумма платежей просчитается в меньшую сторону, а их количество останется прежним. Если поле "Пересчет" не отмечать, то калькулятор сформирует новые платежи по графику с уменьшенным количеством платежей, но сумма останется прежней.

Где применяется кредитный калькулятор?

Этот инструмент рекомендуется использовать, чтобы рассчитать любой кредит, в том числе потребительский. Но калькулятор досрочного погашения ипотеки не рассчитает дополнительные комиссии, взимаемые банком по договору.