Возврат процентов по ипотеке: документы. Досрочное погашение ипотеки: условия

Немногие россияне могут приобрести недвижимое имущество за собственные средства. Большинство оформляют целевой кредит в банке. Чтобы стимулировать рост рынка недвижимости и помочь молодой семье обзавестись жильем, государство разработало программу налогового вычета - возврат процентов по ипотеке покупателю. Детальнее об условиях данной программы читайте далее.

Суть

Приобретая жилье в кредит, заемщик уплачивает не только сумму займа, но и проценты за его обслуживание. Налоговый вычет позволяет частично получить возврат уплаченного ранее налога в счет оплаты тела или процентов по кредиту. Участниками программы могут стать только официально трудоустроенные лица, с доходов которых работодатель уплачивает подоходный налог.

Возврат процента по ипотеке при покупке квартиры осуществляется в размере 13 % от полной стоимости (макс. 2 млн руб.), а с 2014 года – с суммы оплаченных процентов. При этом не учитываются все уплаченные социальные пособия, так как они не облагаются НДФЛ. Еще одно важное условие: вычет предоставляется только по целевому займу на покупку (строительство) жилья.

Схема

Вычет можно рассчитать с основного долга и с процентов. Но прежде чем просить компенсацию расходов, необходимо оплатить эти суммы. Поэтому лучше сначала оформить вычет на основную сумму задолженности.

Например, в 2015 году налогоплательщик официально заработал 2 млн руб., с которых 260 тыс. руб. было перечислено в бюджет. В конце года он приобрел квартиру за 1 млн руб. В этом случае можно оформить возврат 13 процентов с процентов по ипотеке или основной суммы займа в пределах:

1 млн х 0,13 = 130 тыс. руб.

Для кого?

Получить компенсацию уплаченных процентов могут граждане, которые:

1. Оформляют вычет впервые.
2. Имеет «белую» зарплату и регулярно перечисляют в бюджет НДФЛ.
3. Иностранцы, живущие на территории РФ более 6 месяцев в году.
4. Получающие доход, который облагается НДФЛ.

Вычет не могут оформить:

1. Безработные, пенсионеры, лица с неофициальным доходом, женщины в декрете.
2. ИП со специальными формами налогообложения.
3. Лица, ранее уже получавшие вычет.
4. Граждане, которые приобрели недвижимость за счет средств других лиц.
5. Нерезиденты - иностранцы, которые живут на территории России менее 6 месяцев в году.
6. Лица, которые приобрели недвижимость у родственников или опекунов.

Женщина, которая получала вычет, а затем ушла в декрет, все еще имеет лимит компенсации. Получить его можно после возвращения с декретного отпуска, то есть после того, как будет возобновлена трудовая деятельность.

Ограничения

По договорам, заключенным до 31.12.13, предусмотрено ограничение. Максимальная сумма, с которой рассчитывается вычет по телу займа, составляет 2 млн руб., а по процентам - 3 млн руб. То есть возврат процентов по ипотеке за прошлые годы не может составлять более 390 тыс. руб., а по основному долгу – 260 тыс.руб. Если договор был подписан после 2013 года, максимальная сумма для калькуляции вычета не ограничена.

Еще одно ограничение касается фактически уплаченной суммы налога. За год можно получить сумму, не превышающую фактически перечисленного подоходного налога. Если за год с доходов в 2 млн руб. было перечислено в бюджет 260 тыс. руб., а стоимость жилья составила 1 млн руб., то государство компенсирует 130 тыс. руб. (1 млн х 13 %). Если налогоплательщик за год получил 1 млн руб., в бюджет перечислил 130 тыс., а жилье купил за 2 млн руб., то государство компенсирует не 260 тыс. руб., а только 65 тыс. руб.

Процесс подсчета НДФЛ довольно сложный. Но списание части долга за счет полученной компенсации может стать хорошей финансовой поддержкой. Полученные от государства средства можно тратить не только на погашение ипотеки, но и на ремонт, покупку других важных вещей. Деньги перечисляются на счет заемщика. Он может их тратить по своему усмотрению.

Пример 1

Допустим, стоимость квартиры на первичном рынке составляла 3 млн руб. После оплаты 20 % в качестве аванса и оформления ипотеки на 20 лет сумма переплаты составила 4,5 млн руб. Если договор был заключен после 2013 года, то в рамках программы налогового вычета с 2014 года можно вернуть:

3 х 0,13 = 0,39 млн руб.

Если договор заключен до 31.12.13, то налогоплательщик может получить:

4,5 х 0,13 = 0,585 млн руб.

Какие расходы компенсируются?

Если ипотека оформляется на возведения жилья или на приобретение квартиры без отделки, то в заявление о получении компенсации отдельным пунктом можно включить расходы:

• на покупку стройматериалов;
• разработку проектной документации;
• оплату работ по строительству, отделке;
• подключение инженерных систем и т. д.

Эти затраты могут быть компенсированы только в том случае, если в договоре указано, что заемщик приобретает жилье на этапе незаконченного строительства или квартиру без отделки.

Возврат НДФЛ можно оформить только на расходы, которые были осуществлены за свой счет или за счет кредита. Вычету не подлежат расходы, оплаченные за счет субсидий, материнского капитала и прочих соцвыплат.

Если у заемщика имеется задолженность по оплате налогов, то ИФНС может отказать в получении вычета. После погашения задолженность решение, скорее всего, будет пересмотрено.

Также причиной отказа может стать нецелевой характер использования средств. Например, если заемщик оформляет ипотеку, но где именно будет находиться квартира, еще не знает. Или если в договоре не указано, что средства предоставляются на покупку / строительство жилья.

Процедура возврата

У заемщика есть три года с момента покупки недвижимости, чтобы собрать документы для оформления вычета. Порядок получения компенсации:

1. Собрать пакет документов.

2. После получения ответа сообщить инспектору способ получения средств. Если вычет будет перечисляться через работодателя, то дополнительно нужно предоставить справки с работы. Если средства будут перечисляться на банковский счет, то следует предоставить реквизиты в ИФНС.

Оформление

Чтобы получить вычет, нужно в территориальное отделение ИФНС предоставить документы заемщика, на оформление жилья и отдельно банковские справки.

К первой группе относятся:

• Паспорт. Обычно этого документа достаточно для определения ИНН. Дополнительно можно попросить в ФНС справку о постановке на учет.
• Заявление на возврат 13 процентов с процентов по ипотеке. В документе следует указать реквизиты счета. Образец бланка можно найти на сайте налоговой службы.
• Справка с работы (2-НДФЛ), в которой указаны суммы начисленного и уплаченного налога.
• Заполненная декларация 3-НДФЛ.

Документы на возврат процентов по ипотеке, относящиеся ко второй группе:

1. Договор на куплю объекта, в котором указана его стоимость.
2. Подписанный акт приемки от застройщика.
3. Свидетельство о регистрации прав собственности.

Копии всех перечисленных документов остаются в ФНС, а оригиналы необходимо иметь с собой на момент предоставления заявления.

К третьей группе относится:

1. Кредитный договор. В документе должен быть прописан целевой характер использования средств. Неотъемлемой частью договора является график платежей, с выделением сумм основного займа и процентов.
2. Справка с кредитного учреждения о перечисленных за год суммах. По каждому платежу должна быть представлена расшифровка. Если имеет место досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, условия оплаты долга и процентов будут отличаться от тех, что представлены в графике.

Копии каждого из перечисленных документов нужно предоставить в ФНС.

Все предоставленные документы проверяются 2-4 месяца. В случае принятия решения в пользу налогоплательщика еще 15 дней выделяется на перечисление денег на счет.

Сроки

Вычет предоставляется после погашение задолженности банку. Если недвижимость была куплена в 2015 году, то возврат подоходного налога с процентов по ипотеке можно будет получить не раньше, чем в 2016 году. Максимально можно вернуть только фактически уплаченную сумму. В 2017 году можно будет получить только сумму оплаченных в 2016 году процентов. Процедура может повторяться ежегодно, пока государство не компенсирует 3 млн руб. Чтобы ежегодно не собирать заново документы, можно один раз оформить возврат процентов по ипотеке за прошлые годы.

Пример 2

Налогоплательщик приобрел в 2014 году недвижимость и до конца года он уплатил в виде процентов 50 тыс. руб. В таком случае можно ежегодно возвращать по 6,5 тыс. руб. (50 х 13 %). Или поступить иначе. Во-первых, в 2017 году запросить справку из банка с расшифровкой всех платежей за три года. Во-вторых, подать декларацию в 2016 году, указав в ней все прошлогодние выплаты. В таком случае он единоразово получит:

50 х 3 х 0,13 = 19,5 тыс. руб.

Уплаченные ранее суммы не сгорают. Возврат уплаченных процентов по ипотеке по срокам ограничен. У заемщика есть 36 месяцев с момента подписания договора на сбор пакета документов.

Альтернативная схема

Вычет можно оформить и через работодателя. После вынесения положительного решения следует в ФНС взять уведомление о праве на вычет с указанием конкретной суммы. Справка предоставляется в бухгалтерию по месту работы. Дополнительно следует написать заявление о том, что с доходов налогоплательщика налог не высчитывается, пока не накопится указанная сумма. Для получения вычета в таком виде в ФНС не нужно предоставлять только декларацию 3-НДФЛ. Остальной пакет документов не изменяется.

Образец 3-НДФЛ

Возврат процентов по ипотеке осуществляется на основании фактически уплаченных сумм налогов. Они декларируются в отчете 3-НДФЛ на Листе Д1. Рассмотрим на примере, как заполнить декларацию

В 2013 году была приобретена квар­ти­ра за 3,5 млн руб., из которых 1 млн руб. был предоставлен в кредит. Владельцы получили сви­де­тель­ство о праве соб­ствен­но­сти 27.05.13. За период 2013-2015 гг. налогоплательщик получил доходов на общую сумму:

• 2013 г. – 588.5 тыс. руб.;
• 2014 г. – 767,9 тыс. руб.;
• 2015 г. – 842,5 тыс. руб.
• итого: 2198,9 тыс. руб.

В отношении расходов 2013-2014 года налогоплательщик получил вычет в сумме 2 млн руб. Клиент подал документы в 2016 году на компенсацию процентов в сумме 247,3 тыс. руб., уплаченных с 2013 по 2015 год включительно. Поскольку общая сумма доходов меньше положенного вычета, то в декларации нужно указать остаток вычета. Вот как заполняется декларация на возврат процентов по ипотеке.

Распределение

Вернуть деньги могут оба супруга, если недвижимость оформлялась на двоих и независимо от того, кто оплачивает кредит. Распределение будет осуществляться по долевой собственности. Если недвижимость приобреталась за общие деньги, то вычет рассчитывается по долям, указанным в заявлениях мужа и жены. Если один из супругов ранее получал вычет, то доля второго может составить максимум 50 % от причитающейся суммы. Вторую часть вычета никто не получит, так как супруг ранее оформлял вычет на другое имущество.

Пример 3

Супруги приобрели квартиру в совместную собственность (50/50) за 6 млн руб. Предельная сумма для расчета вычета составляет 2 млн (< 3 млн руб.), соответственно, если супруга находится в декрете, то в заявлении можно написать соотношение 100/0%. Если в дальнейшем супруга выйдет на работу, то она не потеряет право на вычет.

Процедура

Рассмотрим детальнее, как получить возврат процентов по ипотеке. Сбербанк предоставил заемщику ипотеку в ноябре 2015 года на сумму 2 млн руб. на срок 5 лет под 12 % годовых. Стоимость жилья составила 3,1 млн руб. Годовой доход заемщика составляет 1,5 млн руб. Определим, какую сумму составит возврат процентов по ипотеке.

1. Стоимость жилья составляет 3,1 млн руб. > 2 млн руб. Значит, компенсация будет рассчитываться из суммы 2 млн руб.: 2 х 0,13 = 0,26 млн руб.
2. За 2015 год заемщик в виде НДФЛ заплатил 195 тыс. руб. Это максимальный размер компенсации, который можно получить в 2016 году.
3. Если в следующем году сумма доходов не изменится, то и в 2017 году можно будет оформить возврат процентов по ипотеке на максимальную сумму в 195 тыс. руб.
4. За 2 года заемщик накопит полную сумму вычета. То есть в 2018 году можно подавать заявление в ФНС. За это время банку будет выплачено в виде процентов примерно 480 тыс. руб., а вернуть из них получится 65 тыс. руб.
5. Следует рассчитать максимальную сумму компенсации, прежде чем оформлять досрочное погашение ипотеки в Сбербанке. Условия предоставления долгосрочных кредитов на покупку жилья таковы, что в первые годы заемщик уплачивает практически всю сумму процентов, а в последующие – основной долг. К 2019 году сумма будет еще меньше. За 4 годы действия ипотеки в виде процентов будет уплачено примерно 96 тыс. руб., а компенсация составит 13,5 тыс. руб. С каждым годом вычет будет уменьшаться, поскольку сумма оплаченных процентов банку также будет снижаться. В случае погашения задолженности с опережением графика этот процесс будет происходить быстрее.
6. Программа по возврату процентов по ипотеке разработана таким образом, что максимум можно получить 2,2 х 0,13 = 0,286 млн руб. За 5 лет обслуживания ипотеки в виде процентов банку будет уплачено 762 тыс. руб., а в виде вычета вернуть можно только 99 тыс. руб. при условии погашения ипотеки строго по графику.

Важные особенности

• Возврат процентов по ипотеке осуществляется, пока выплачивается кредит. С 2017 года заёмщик может получить компенсацию даже по рефинансированному кредиту. Ранее этот пункт не рассматривали органы ФНС, так как рефинансированная ссуда не является целевым займом.
• Созаёмщики по ипотеке могут столкнуться с непредвиденными сложностями. Счёт открывается на главного заемщика, поэтому сотрудники ФНС могут отказать созаемщику в получении компенсации.
• У заемщика могут возникнуть сложности, если он оплачивает задолженность через терминал. Причина заключается в том, что в поступающей квитанции отсутствует Ф.И.О. плательщика. Доказать, что задолженность погашалась самим заемщиком, будет тяжело. Поэтому лучше оплачивать ипотеку только через кассу банка.
• Если имущество оформлено в совместную собственность, то и компенсация будет распределяться исходя из долей заемщиков. Участник не могут обмениваться долями вычетов друг с другом.
• Если имущество оформлено в общую собственность, то компенсация будет распределяться исходя из долей, указанных в заявлении заемщиков. В этом случае один владелец может указать долю 100 %, а второй – 0 %.

Вывод

Большинство россиян не могут себе позволить единомоментную покупку жилья. Цены на недвижимость выше, чем годовой доход семьи. Чтобы стимулировать развитие рынка недвижимости и дать возможность всем желающим приобрести жилье, государство компенсирует часть средств владельцам квартир. Право на вычет имеют только лица, которые официально выплачивают НДФЛ. Каждый гражданин может получить только один вычет. Основаниями для отказа может стать: неполный пакет документов, нецелевой характер использования средств или задолженность по налогам.

Чтобы получить компенсацию, нужно:

• Собрать пакет документов и передать их в ИФНС.
• Дождаться положительного решения и выбрать способ получения средств.
• Предоставить номер банковского счета для перечисления средств.

Оформить налоговый вычет довольно тяжело. В Кодексе прописаны как ограничения по сумме полученных средств, так и требования к заемщикам. Однако возможность погасить задолженность за счет компенсации от государства может стать хорошим финансовым подспорьем.